別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 福津 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福津 -3 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　早坂　剛雄   TEL.

鑑定評価額 8,760,000 円  １㎡当たりの価格 53,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福津市西福間１丁目３６９３番４９ ｢西福間１－１５－３｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 南西5.2m市道 水道、ガス、下水 福間 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 福間駅　北西方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域で、近隣地域において格別の変動要因はなく当面は現状で推移す ると予測する。地価水準については、生活利便性が優ることを背景に上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福津市及び周辺市町でＪＲ駅から徒歩圏の戸建住宅地域である。需要の中心は福津市内や古賀市に通勤 する１次取得者である。福津市は大型団地が多く、近年では福間駅東土地区画整理事業等により人口が大幅に増加して おり、不動産市況の回復等も相俟って需要は堅調に推移している。地価水準については、土地のみで８００～１，００ ０万円前後、新築の戸建住宅は２，３００～２，８００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己利用目的の取引を中心とした居住の快適性を重視する郊外の既成住宅地域である。比準価格は福津市 内において自己利用目的に取引された取引事例を採用しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域は郊外に存 する既成住宅地域で、賃貸市場が成熟した地域ではないことから、収益還元法の適用を断念した。よって、本件では比 準価格を中心として、代表標準地による検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福津 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,000 円／㎡ [108.3] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [102.0] 100 53,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口の増加率が非常に高いが、高齢化率は県 平均よりやや高い程度である。取引価格は上 昇トレンドにあり、取引件数は横ばい傾向推 移している。 価格形成に特段の影響を及ぼす要因はないが 、市内中心部に比較的近く選好性が高いため 、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.9 ％  ％