別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太宰府 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 5-1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 300,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 235,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市宰府３丁目１１６９番外 ｢宰府３－１－２４｣ ②地積 　(㎡) 428   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 商業 (80,300) 準防 （その他） 特別用途地区 高度地区最高15m (90,300) 1:3 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ駅前、参道通りの 商業地域 南13m市道 水道、ガス、下水 太宰府 70m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   230 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太宰府天満宮参道の商業地域 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 太宰府駅　北東方 70m 法令 規制 商業 (90,300) 準防  特別用途地区 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 太宰府天満宮参道の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域。今後も現状の商環境を維持するものと予測。市観光客数も 休日を中心に徐々に回復傾向にあり、今後の観光客の増減が地価水準に影響を及ぼすと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    303,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    253,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太宰府市及び福岡都市圏南部の繁華性の高い商業地域。需要者の中心は飲食店、小売店等の事業者で全国 規模の飲食店も見られる。新型コロナウイルス感染症を契機に激減した市観光客数も休日を中心に徐々に回復傾向にあ るが、コロナ前の活況にはまだほど遠い。飲食サービス等に改善が見られるが、資源や原材料高、人手不足、変異ウイ ルス等による経済への影響に留意。取引されることが稀な地域であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実の不動産市場で成立した商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。収益価格は、収益 性に着目した価格であるが、賃料水準を把握するのが難しい地域であること、また、収益項目や費用項目等の各査定の 段階において想定要素を多く含むことから収益価格は規範性にやや劣る。従って、市場性を反映した実証的な比準価格 を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    248,000 円／㎡ [109.7] 100 100 [100.0] 100 [ 91.7] [100.0] 100 297,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    300,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宿泊・飲食サービス業に改善が見られるが、 資源原材料高、人件費上昇、人手不足、コロ ナ変異型の感染拡大への懸念等による経済へ の影響に留意。 市観光客数も休日を中心に徐々に回復傾向に あり、参道に賑わいが戻りつつあるが、コロ ナ前の令和元年との同月比で未だ減少傾向が 続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％