別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太宰府 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -9 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人   TEL.

鑑定評価額 51,500,000 円  １㎡当たりの価格 123,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市観世音寺１丁目２１６番外 ②地積 　(㎡) 419   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 1:1 建築中 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 西鉄五条 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西鉄五条駅　西方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,150) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が多い住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は 、住宅地需要が増加していることから、当面上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    123,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西鉄天神大牟田線・太宰府線、ＪＲ鹿児島本線沿線で、太宰府市、隣接市等の住宅地域の圏域。需要者 の中心は、福岡都市圏南部の中高所得層の居住者や不動産事業者等が主体である。低金利等の金融環境や住宅税制を背 景に、居住環境に優れた住宅地として選好性が高く、希少性を有することから、需要が一段と増加しており、地価は再 び上昇傾向を強めている。土地は規模により異なるが、５０００万円台程度までが需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場性を反映している。収益価格は、標準地に最有効使用の賃貸 用建物の建設を想定して求めたもので、収益性を反映しているが、建物の高さ制限等もあるため、低く試算された。自 己使用目的の取引が主体となる居住快適性を重視する住宅地域であるため、市場実態を反映した信頼性が高い比準価格 を重視し、収益価格は参考に留めて、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    112,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　太宰府 -7                  　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 良好な住宅取得環境が続く中、コロナ禍によ る住み替えや割安感がある郊外への需要シフ トもあって、太宰府市の住宅需要は増加傾向 にある。 品等に優れた居住環境良好な住宅地域として 選好性が高く、規模が大きいものの、希少性 を有することから、需要が一段と増加してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.8 ％ +7.9 ％