別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太宰府 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -8 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市水城４丁目２９３番４４ ｢水城４－３－１５｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東4.3m市道 水道、下水 下大利 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.5 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 下大利駅　東方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の住宅地域で、交通利便性や利便施設への接近性がやや劣る。需要は相対的に弱いが、周辺地域も含めて不 動産取引は底堅い。コロナ禍の状況下、不透明感は残るものの、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する住宅地域である。主たる需要者は福岡市都心部へ通勤するエンドユーザーが中 心といえる。コロナ禍の市場への影響は、そこまで顕著にあらわれておらず、土地価格は市内中心部に比べて割安感も あり、地価は微増傾向で推移している。取引価格は規模を含めてややバラツキがあるが、需要の中心となる価格帯は、 土地のみの取引で１０～１５百万円、新築戸建の価格帯は総額で２５～３０百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、戸建住宅が建ち並ぶ丘陵部の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほぼ見られないこ とから賃貸市場が形成されておらず、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引 事例より適切に補修正を行い試算されており、市場動向を反映し規範性が高い。したがって、本件では代表標準地との 検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [100.0] 100 [119.6] [102.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の継続で金余りの状況は続き、福岡 市に隣接する大野城市は、交通利便性・居住 環境の良い住宅地を中心に需要は総じて旺盛 である。 比較的勾配の強い傾斜の上の高台に造成され た団地である。利便性等、住環境がやや劣る が、不動産取引は底堅く、地価の上昇が認め られる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％