別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太宰府 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -7 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 17,800,000 円  １㎡当たりの価格 66,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市青山３丁目３６２６番２６１外 ｢青山３－８－１９｣ ②地積 　(㎡) 267   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 西鉄五条 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 西鉄五条駅　南東方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした戸建住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。新型コロナが継続中であ るも再び上昇率拡大となったが、引き続き感染症の経済への影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     66,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太宰府市及び大野城市郊外部の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市内へ通勤する一次取得者。低金 利や住宅ローン減税等を背景に古家付土地を建売業者が購入再販、旧来の住宅団地に新築住宅分譲が見られる。年間を 通じ未だ新型コロナウイルス感染症の影響下にあるも、再び上昇率拡大となるが、変異ウイルス等による経済への影響 に留意。需要の中心となる価格帯は、土地のみ２５０㎡程度で１，７００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅を主とした自用目的での取引が中心であり、 中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域であることから、賃貸需要が少なく、賃貸市場が未成熟である ため、収益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -6                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,000 円／㎡ [108.1] 100 100 [100.0] 100 [104.8] [104.0] 100 66,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口ほぼ横ばい、世帯数微増。市内住宅地は コロナ禍継続中も、住宅需要が堅調な地域が ある一方、山手住宅地で未だ微減と二極化傾 向にある。 高台にある旧来からの大型住宅団地であり、 周辺住宅地の堅調な需要の影響を受け、コロ ナ禍継続中も、住宅需要は堅調に推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％