別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太宰府 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -6 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 67,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市国分４丁目６７１番１０ ｢国分４－１０－８｣ ②地積 　(㎡) 244   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 西4.5m市道 水道、下水 都府楼前 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 都府楼前駅　北方 1.2km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。新型コロナが継続中 であるも再び上昇率拡大となったが、引き続き感染症の経済への影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は太宰府市及び隣接する大野城市、筑紫野市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市内へ通勤をする一 次取得者。山手の住宅地だが、近年市内の平坦部の地価上昇の影響が波及。年間を通じ未だ新型コロナウイルス感染症 の影響下にあるも、再び上昇率拡大となったが、資源や原材料高、変異ウイルス感染拡大の懸念等による経済への影響 に留意。需要の中心となる価格帯は、土地のみ２５０㎡程度で１，７００万円前後、新築戸建で３，０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅を主とした自用目的での取引が中心であり、 中規模戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であることから、賃貸需要が少なく、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元 法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、市場の需給動向も踏まえて、鑑定評価 額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口ほぼ横ばい、世帯数微増。市内住宅地は コロナ禍継続中も、住宅需要が堅調な地域が ある一方、山手住宅地で未だ微減と二極化傾 向にある。 山手に位置する既存住宅地域であるが、コロ ナ禍継続中も周辺住宅地に比べ地価の割安感 から、住宅需要は堅調に推移している。 個別的要因変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％