別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 太宰府 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   太宰府 -5 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 太宰府市都府楼南４丁目５６６番４９４ ｢都府楼南４－５－３｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 都府楼南 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    20 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 都府楼南駅　北東方 400m 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として熟成している。最寄駅の接近性に優れているため、周辺地域を含めて不動産取引は旺盛であ る。コロナ禍の状況下、不透明感は残るものの、地価水準は上昇傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市に存する住宅地域である。主たる需要者は福岡市都心部へ通勤するエンドユーザーが中 心といえる。交通接近条件等、利便性を有し、福岡都市圏へ通勤する勤労者世帯を中心にニーズは高い。コロナ禍の市 場への影響は、そこまで顕著にあらわれておらず、地価水準は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、２ ００～２５０㎡の土地取引で２０～２５百万円、新築戸建の価格帯は総額３０～４０百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。周辺地域にアパート等の貸家はほぼ見られず 、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益還元法は適用できなかった。一方比準価格は、規範性の高 い取引事例を重視して求めており、市場の実態を反映した説得力のある価格である。したがって、比準価格を標準とし 、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　太宰府 -9                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    112,000 円／㎡ [108.9] 100 100 [104.0] 100 [110.0] [100.0] 100 107,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     99,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の継続で金余りの状況は続き、福岡 市に隣接する大野城市は、交通利便性・居住 環境の良い住宅地を中心に需要は総じて旺盛 である。 最寄駅から徒歩圏に位置し利便性が高い。敷 地の再分割分譲による高値取引事例が増加し ており、地価は上昇基調で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.9 ％  ％