鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

宗像 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宗像４Ｋ -506	宗像市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m県道、東2.5m、二方路		１住居 (60,200)
b	宗像４Ｋ -509	宗像市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
c	古賀４Ｋ -1132	古賀市		更地	（　）	長方形	南東12.5m国道、北東5m、角地		１住居 (70,200)
d	宗像４Ｋ -411	宗像市		更地	（　）	長方形	北東25m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	古賀３Ｃ -71	古賀市		更地	（　）	ほぼ整形	南18m県道、中間画地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,901	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	118,348	100 [ 111.7]	105,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	108,000
b	(　 ) 65,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,613	100 [ 63.2]	103,818		106,000
c	(　 ) 83,000	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	82,033	100 [ 78.3]	104,768		107,000
d	(　 ) 61,702	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,442	100 [ 61.8]	101,039		103,000
e	(　 ) 76,223	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,205	100 [ 72.2]	108,317		110,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 107,000 円／㎡]

宗像 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,979,943	8,151,124	27,828,819	24,949,100	2,879,719	（　0.9322） 2,684,474	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	63,916,048 円　　　　（　 81,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宗像 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	270.00	ＲＣ9	2,235.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	785 ㎡	21.0 m x 38.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上共同住宅（１Ｋ程度）

⑦有効率　 85.5 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	210.00	60.0	126.00	2,500	315,000	6.0	1,890,000
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	270.00	88.1	238.00	1,470	349,860	1.0	349,860
							1.0	349,860
5～ 8	共同住宅	270.00	88.1	238.00	1,480	352,240	1.0	352,240
							1.0	352,240
9～	共同住宅	135.00	88.1	119.00	1,500	178,500	1.0	178,500
							1.0	178,500
～

計		2,235.00	85.5	1,911.00		2,952,040		4,527,040
								2,637,040

⑨年額支払賃料	2,952,040 円　×　12ヶ月　＝　 35,424,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,911.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,424,480 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,857,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,294,856 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,527,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 43,007 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,637,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 642,080 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,979,943 円　　　　（　 45,834 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宗像４Ｋ（賃）　　　　-603	1,404 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,560	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,503 円/㎡　月額支払賃料（　 1,470 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宗像４Ｋ（賃）　　　　-604	1,475 ( 1,444)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,475
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宗像 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,035,000 円	407,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,857,624 円	37,152,480　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,256,000 円	407,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,151,124 円　（　　　　　　 10,384 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	407,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 2,235.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,949,100 円（　　　　　 31,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,979,943 円
②総費用	8,151,124 円
③純収益　①－②	27,828,819 円
④建物等に帰属する純収益	24,949,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,879,719 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,684,474 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,420 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,916,048 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
宗像 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

宗像 5-1

福岡県

福岡第３

氏名

不動産鑑定士　槇　由紀

TEL.

鑑定評価額

83,200,000 円

１㎡当たりの価格

106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	宗像市赤間駅前１丁目９１７番外｢赤間駅前１－３－１０｣				②地積　(㎡)	785 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (100,400)
	1:2	店舗Ｓ1	店舗兼共同住宅、店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北18m県道、背面道	水道、下水	赤間 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 120 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 38.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業が施行され
た駅前商業地域

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

赤間駅の北方

120m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

赤間駅前の土地区画整理事業により整備された商業地域である。県道の拡幅工事の進捗とともに店舗等の進出が
期待され、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、宗像市内の商業地域を中心として、周辺市町にも及ぶ。近隣地域は、赤間駅の駅前商業地と位置付け
られ、需要者は、地場の事業者、テナントビルを開発する不動産事業者等が中心である。市内の商業中心の比重は、「
くりえいと地区」にあるが、近隣地域は土地区画整理事業や県道拡幅事業経て、商業用途、マンション需要ともに需要
は高まっている。ただし、取引規模が多様なため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　試算の結果、比準価格と収益価格が求められたが、開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した
説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産の収益性を反映した価格であるが、元本に見合う賃料相場が形成さ
れておらず、収益価格が低位に求められた。本件評価では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに店舗
用地への投資動向等も総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    101,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

宗像市内の商業地は、国道３号沿いで新規出
店が複数認められるなど、コロナ禍を経て、
一部業種に回復感が見られ始めた。

県道の拡幅工事が進捗しており、整備に伴っ
て、新規の出店、土地利用の高度化等が期待
される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

宗像 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宗像４Ｋ -504	宗像市		建付地	（　）	正方形	北17.5m県道、西5m、角地		商業 (100,400)
b	宗像４Ｋ -509	宗像市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西14m県道、中間画地		１住居地区計画等 (60,200)
c	宗像４Ｋ -411	宗像市		更地	（　）	長方形	北東25m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	福津４Ｋ -616	福津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西9m市道、中間画地		準工 (60,200)
e	福津３Ｃ -280	福津市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北2.2m市道、中間画地		商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,432	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	180,661	100 [ 99.0]	182,486	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	186,000
b	(　 ) 65,613	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,613	100 [ 63.7]	103,003		105,000
c	(　 ) 61,702	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	62,442	100 [ 58.5]	106,738		109,000
d	(　 ) 92,131	100 [ 100.0]	[ 103.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,540	100 [ 91.2]	104,759		107,000
e	(　 ) 67,071	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	82,695	100 [ 76.2]	108,524		111,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.33	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -24.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.53	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 +0.53	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

宗像 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	35,787,399	8,123,883	27,663,516	24,949,100	2,714,416	（　0.9322） 2,530,379	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	60,247,119 円　　　　（　 76,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

宗像 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	270.00	ＲＣ9	2,235.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	785 ㎡	21.0 m x 38.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階～９階住宅

⑦有効率　 87.2 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	210.00	60.0	126.00	2,400	302,400	6.0	1,814,400
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	270.00	90.0	243.00	1,400	340,200	1.0	340,200
							1.0	340,200
3～ 8	共同住宅	270.00	90.0	243.00	1,450	352,350	1.0	352,350
							1.0	352,350
9～ 9	共同住宅	135.00	90.0	121.50	1,470	178,605	1.0	178,605
							1.0	178,605
～

計		2,235.00	87.2	1,948.50		2,935,305		4,447,305
								2,632,905

⑨年額支払賃料	2,935,305 円　×　12ヶ月　＝　 35,223,660 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,948.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費等を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 24 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,728,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,223,660 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,728,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,847,583 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	35,104,077 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,447,305 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 42,249 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,632,905 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 641,073 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	35,787,399 円　　　　（　 45,589 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	宗像４Ｋ（賃）　　　　-705	1,227 ( 1,176)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,417	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,480 円/㎡　月額支払賃料（　 1,450 円/㎡）　基準階 3 F B
b	宗像４Ｋ（賃）　　　　-706	1,404 ( 1,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,508
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

宗像 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,035,000 円	407,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,847,583 円	36,951,660　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,256,000 円	407,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	407,000 円	407,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,123,883 円　（　　　　　　 10,349 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	407,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 2,235.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0613	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	24,949,100 円（　　　　　 31,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	35,787,399 円
②総費用	8,123,883 円
③純収益　①－②	27,663,516 円
④建物等に帰属する純収益	24,949,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,714,416 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,530,379 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,223 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,247,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,700 円／㎡）