別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出 宗像 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宗像 -8 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　中村　光子   TEL.

鑑定評価額 6,240,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宗像市ひかりヶ丘７丁目２番５６ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 東郷 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   200 ｍ、南   130 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 東郷駅北方 3.2km 法令 規制 １低専 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅までやや距離はあるが区画整然とした高台の大規模住宅団地として、当面、現況用途を維持する。閑静な 住環境にあるため需要は安定基調にあり、当分の間、地価は緩やかな上昇を続けると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宗像市内における住宅団地及びその周辺の既成住宅地域一円である。中心となる需要者は、福岡市及び北 九州市の都市部、宗像市やその周辺市町へ通勤するエンドユーザーである。圏内においては駅接近性や利便施設接近性 に優れた地域の需要は堅調に推移しており、相場より高値の取引がみられるケースもある。市場の中心価格帯は、土地 約２４０㎡で６００万円程度、新築の戸建住宅で２，５００万円前後で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地の存する地域は自己利用を前提とした戸建住宅団地内にあり収益獲得目的のアパート等の想定は非現実的である ことから収益還元法は非適用とした。比準価格は適格要件を備えた事例に適正な補修正を施しており現下の地域市況を 実証的に反映した説得力のある価格となった。以上より、代表標準地価格との均衡、単価と総額との関連、同一需給圏 の推移動向等を総合的に勘案し、比準価格を採用して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宗像 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [101.2] 100 100 [100.0] 100 [102.0] [103.0] 100 26,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡市や北九州市のベッドタウンとしての地 位を確立し、人口は微増傾向にある。土地需 要は安定基調で推移し、土地取引件数は増加 傾向にある。 地域内の要因に変動はなく、高台の住宅団地 として閑静な住環境を維持し、既存建物の建 て替えがみられる程度である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％