別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宗像 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宗像 -4 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　徳永　隆文   TEL.

鑑定評価額 6,320,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宗像市大井台２５９番 ｢大井台１７－５｣ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 閑静な住宅地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 東郷 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 東郷駅北西方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は成熟した住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。住宅地需要は比較的堅調 であり、地価は引き続き小幅な上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は宗像市内に存するＪＲ鹿児島本線沿線の住宅地域である。主な需要者は福岡市内及び北九州市内に通勤す るサラリーマン等の一次取得者である。既存の住宅地域で新規の開発等はみられないが一定の住宅地需要が認められ、 コロナ禍においても、地価は小幅な上昇基調を維持し、安定的に推移している。土地は２００㎡程度であれば５００～ ７００万円前後、新築の戸建物件であれば２，５００万円前後が市場の中心となる価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 代替競争等の関係が認められ、規範性の高い事例から求められた比準価格は、市場性等を反映した説得力の高い価格が 求められたと思料する。一方で、自用の戸建住宅を中心とした地域であり、賃貸需要が少なく、賃貸市場が未成熟なた め収益還元法は適用しなかった。よって、比準価格を採用の上、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宗像 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,500 円／㎡ [101.3] 100 100 [101.0] 100 [136.4] [102.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宗像市の人口は概ね横ばい程度で推移してい る。住宅地需要は比較的堅調であり、コロナ 禍の影響も軽微で、上昇傾向で推移している 。 相対的に割安感のある地価水準から一定の需 要が認められ、地価は小幅な上昇基調で推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％