別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 宗像 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宗像 -2 福岡県 福岡第３ 氏名  不動産鑑定士　槇　由紀   TEL.

鑑定評価額 12,400,000 円  １㎡当たりの価格 39,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宗像市自由ヶ丘１丁目１３番４ ②地積 　(㎡) 318   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,50) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 赤間 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南   170 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模住宅団地 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 赤間駅の南方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,50) ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期の古い大型住宅団地であり、当面の間、現状の住環境を維持するものと予測する。相続等を契機とした 取引、建て替えによる再販などで一定の取引が見られ、地価はわずかに上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、ＪＲ赤間駅を最寄り駅とする大規模住宅団地を中心とし、宗像市全域に及ぶ。主たる需要者は、福岡 都市圏又は北九州都市圏へ通勤する勤労者世帯であり、取引の中心的価格帯は、新築戸建住宅で３，０００万円～３， ５００万円である。閑静な住環境から需要は底堅く、また、相続を契機に一定の供給量がある。ただし、区画が大きく 総額がかさみやすい点で、大幅な地価上昇には至っていない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　自用の戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。本 件評価においては、同一団地内の取引事例を中心に採用し、市場の実態を反映した実証的な試算価格である比準価格を 標準とし、周辺標準地の推移や不動産の需給動向等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　宗像 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     38,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 宗像市の人口は、横ばい乃至微増で推移して おり、住宅地需要は、継続的な低金利政策を 背景に、堅調を維持している。 市内を代表する大規模団地で良好な住環境か ら需要は底堅い。画地規模が大きく、総額の 観点から地価上昇は緩やかである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％ +1.3 ％