鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大野城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野城４Ｋ -506	大野城市		建付地	（　）	不整形	北東7.4m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,330)
b	大野城４Ｋ -1113	大野城市		建付地	（　）	長方形	南西3.9m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,240)
c	大野城４Ｋ -1401	大野城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	大野城４Ｋ -1117	大野城市		更地	（　）	長方形	南東5m市道、中間画地		商業地区計画等 (85,271)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,000	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	346,824	100 [ 127.0]	273,090	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	273,000
b	(　 ) 347,947	100 [ 100.0]	[ 105.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	367,432	100 [ 122.7]	299,456		299,000
c	(　 ) 269,775	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,659	100 [ 104.9]	275,175		275,000
d	(　 ) 339,832	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	368,960	100 [ 128.0]	288,250		288,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +39.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +39.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

大野城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,242,630	4,041,570	11,201,060	9,328,800	1,872,260	（　0.9343） 1,749,253	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	43,731,325 円　　　　（　 196,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	133.25	ＲＣ10	848.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	19.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～１０階：１ＬＤＫ（平均専有面積約３０～３８㎡）、駐車場６台想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

廊下、駐車場を含むため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	151.96	14.6	22.20	3,650	81,030	6.0	486,180
							0.0	0
2～ 4	住宅	78.93	92.4	72.92	1,700	123,964	1.0	123,964
							1.0	123,964
5～ 6	住宅	78.93	92.4	72.92	1,730	126,152	1.0	126,152
							1.0	126,152
7～ 8	住宅	78.93	92.4	72.92	1,760	128,339	1.0	128,339
							1.0	128,339
9～10	住宅	71.81	91.6	65.80	1,790	117,782	1.0	117,782
							1.0	117,782

計		848.09	78.3	664.24		1,197,468		1,602,618
								1,116,438

⑨年額支払賃料	1,197,468 円　×　12ヶ月　＝　 14,369,616 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 664.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 797,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,166,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 787,135 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,955,569 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,602,618 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,225 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,116,438 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 271,836 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,242,630 円　　　　（　 68,353 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大野城（賃）４Ｋ　　　　-602	1,731 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,822	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,738 円/㎡　月額支払賃料（　 1,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大野城（賃）３Ｃ　　　　-1202	1,481 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 88.7]	100 [100.0]	1,687
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大野城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	156,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,574,270 円	15,742,704　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,248,000 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,041,570 円　（　　　　　　 18,124 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 848.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,328,800 円（　　　　　 41,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,242,630 円
②総費用	4,041,570 円
③純収益　①－②	11,201,060 円
④建物等に帰属する純収益	9,328,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,872,260 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,749,253 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,844 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,731,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 196,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大野城 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大野城 5-1

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　納富　久雄

TEL.

鑑定評価額

60,700,000 円

１㎡当たりの価格

272,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	200,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大野城市下大利１丁目３３１番１６外｢下大利１－９－３１｣				②地積　(㎡)	223 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）地区計画等 (90,400)
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅に近い商業地域	南東8m市道	水道、ガス、下水	下大利 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ市道

交通

施設

下大利駅　西方

200m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

低層の店舗等もみられるが、今後高層化が進行するものと思料する。コロナ禍後も需要は堅調であり、連続立体
交差事業に伴う下大利駅改修事業の期待性も存することから、地価は上昇傾向を維持するものと予測。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 275,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大野城市、春日市の駅近くの商業地域を主として南区、博多区や筑紫野市等の駅近くの商業地域一円であ
り広域的である。需要者の中心は店舗兼共同住宅等の収益物件の開発を行う不動産業者等である。賃貸マンションの需
要が強い商業地域であり投資物件としての適格性も有することから需要は堅調で、地価は高い上昇率を示している。市
場の需要の中心となる価格帯は、１種単価で２２万円／坪程度と１種単価でみると地価の割安感が強い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅からの利便性に優る繁華性の高い商業地域に存する事例を多数収集し得たため、比準価格については現在の投資
市場を反映する説得力の高い価格が求められた。一方、収益還元法については最有効使用の建物等、適切な想定を行っ
たものの、各項目の査定段階に想定要素を多く含むため、説得力がやや劣る。よって、市場性を反映した比準価格を標
準に、収益価格を比較考量し、価格形成要因の変動状況も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    248,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大野城 5-1                 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    263,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍後、飲食店舗用地の需要は弱いが、
一部の物販店舗の需要は堅調であり、また、
賃貸マンション需要が認められる商業地の需
要も堅調である。

投資用賃貸マンション用地としての適格性を
有し需要は堅調に推移。また、地価の割安感
も残るため、地価は高い上昇率で推移してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.7 ％

+3.4 ％

３　試算価格算定内訳

大野城 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野城４Ｋ -506	大野城市		建付地	（　）	不整形	北東7.4m市道、中間画地		商業地区計画等 (90,330)
b	大野城４Ｋ -1401	大野城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
c	春日４ＫＤＨ -1	春日市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東8m市道、北東5m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
d	筑紫野４Ｋ -602	筑紫野市		更地	（　）	不整形	北12m県道、西3.5m、東3.5m、三方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 286,000	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	346,824	100 [ 129.7]	267,405	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	267,000
b	(　 ) 269,775	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	288,659	100 [ 104.0]	277,557		278,000
c	(　 ) 358,423	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	363,295	100 [ 128.2]	283,381		283,000
d	(　 ) 220,821	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	239,223	100 [ 88.2]	271,228		271,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +31.0
c	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 275,000 円／㎡]

大野城 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,417,688	4,059,742	11,357,946	9,328,800	2,029,146	（　0.9343） 1,895,831	（ 4.4 - 0.4 ） 4.0％
	⑧収益価格	47,395,775 円　　　　（　 213,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	133.25	ＲＣ10	848.09
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防地区計画等	90 ％	400 ％	400 ％	223 ㎡	19.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２階～１０階：住宅（１ＬＤＫ３０～３８㎡、１８戸）、駐車場６台を想定

⑦有効率　 78.3 ％
の理由

共同住宅等廊下、駐車場を含むため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	151.96	14.6	22.20	3,750	83,250	6.0	499,500
							0.0	0
2～ 4	住宅	78.93	92.4	72.92	1,720	125,422	1.0	125,422
							1.0	125,422
5～ 6	住宅	78.93	92.4	72.92	1,750	127,610	1.0	127,610
							1.0	127,610
7～ 8	住宅	78.93	92.4	72.92	1,780	129,798	1.0	129,798
							1.0	129,798
9～10	住宅	71.81	91.6	65.80	1,810	119,098	1.0	119,098
							1.0	119,098

計		848.09	78.3	664.24		1,212,528		1,628,778
								1,129,278

⑨年額支払賃料	1,212,528 円　×　12ヶ月　＝　 14,550,336 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 664.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　 797,088 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の共益費水準等を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 576,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,347,424 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 576,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 796,171 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,127,253 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,628,778 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,473 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,129,278 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 274,962 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,417,688 円　　　　（　 69,138 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大野城（賃）３Ｃ　　　　-1202	1,481 ( 1,481)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,676	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,758 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 3 F B
b	大野城（賃）４Ｋ　　　　-1202	1,532 ( 1,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 93.0]	100 [ 98.0]	1,807
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大野城 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	780,000 円	156,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,592,342 円	15,923,424　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,248,000 円	156,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	156,000 円	156,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,059,742 円　（　　　　　　 18,205 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	156,000,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 848.09 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0902 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,328,800 円（　　　　　 41,833 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,417,688 円
②総費用	4,059,742 円
③純収益　①－②	11,357,946 円
④建物等に帰属する純収益	9,328,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,029,146 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,895,831 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,501 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,395,775 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 213,000 円／㎡）