別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大野城 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 -13 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 21,400,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市乙金３丁目１０１６番 ｢乙金３－１５－３８｣ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) （その他） 高度地区2種15m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 西6m市道 水道、下水 春日原 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西     0 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業施行済みの 区画整然とした住宅地域 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 春日原駅北東方 3.0km 法令 規制 １中専 (50,150) 高度地区2種15m ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業完成後、新しい住宅地域であるが、住宅地として成熟しつつある。住宅地としての人気は高い 。新規供給による需給動向には注視を要するが、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大野城市の東部エリアを中心として市内全域に及ぶ。需要者は地元企業のサラリーマンを主とする。計 画的に商業ゾーンも配置されていることから、居住環境、生活利便性はともに良好で、子育て世代からの需要が底堅い コロナ禍の市場への影響は、そこまで顕著にあらわれておらず、地価水準は上昇傾向で推移している。取引の中心的価 格帯は、新築戸建で総額３５～４５百万円程度、土地のみの取引で２０～２５百万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅団地であり、アパート等の収益物件はほぼ見られないことから賃貸市場が形成されて おらず、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域の取引事例を採用しており、規範性 の高い試算価格と評価できる。よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏 まえ、さらに前年公示価格並びに価格形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,800 円／㎡ [104.1] 100 100 [101.0] 100 [ 85.6] [101.0] 100 91,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の継続で金余りの状況は続き、福岡 市に隣接する大野城市は、交通利便性・居住 環境の良い住宅地を中心に需要は総じて旺盛 である。 土地区画整理事業完了により、街路条件等、 住環境は良好、周辺の商業集積も進んでおり 、戸建住宅地に対する需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.4 ％  ％