鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大野城 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野城４Ｋ -1406	大野城市		更地	（　）	不整形	南西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	大野城４Ｋ -1417	大野城市		建付地	（　）	不整形	南東4m私道、中間画地		１住居 (60,160)
c	大野城４ＫＤＨ -1402	大野城市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、南東4m、角地		１住居 (70,200)
d	大野城４Ｋ -1404	大野城市		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
e	大野城３Ｃ -203	大野城市		建付地	（　）	ほぼ整形	北西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 211,542	100 [ 100.0]	[ 107.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	253,615	100 [ 135.3]	187,446	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	187,000
b	(　 ) 152,797	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	177,245	100 [ 99.0]	179,035		179,000
c	(　 ) 175,305	100 [ 100.0]	[ 106.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	180,751	100 [ 106.0]	170,520		171,000
d	(　 ) 205,671	100 [ 100.0]	[ 116.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	240,018	100 [ 129.8]	184,914		185,000
e	(　 ) 190,561	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	220,048	100 [ 127.2]	172,994		173,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 175,000 円／㎡]

大野城 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で適切な資料の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,454,691	759,708	3,694,983	2,373,750	1,321,233	（　0.9760） 1,289,523	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	33,064,692 円　　　　（　 112,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	294 ㎡	10.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建アパート、２ＬＤＫ×４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	130.00	100.0	130.00	1,360	176,800	1.0	176,800
							1.0	176,800
2～ 2	共同住宅	130.00	100.0	130.00	1,400	182,000	1.0	182,000
							1.0	182,000
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		358,800		358,800
								358,800

⑨年額支払賃料	358,800 円　×　12ヶ月　＝　 4,305,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行が無いため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 288,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,305,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 288,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 229,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,363,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	358,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,409 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 358,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 87,362 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,454,691 円　　　　（　 15,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大野城（賃）３Ｃ　　　　-903	1,468 ( 1,409)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,431 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大野城（賃）３Ｃ　　　　-202	1,448 ( 1,418)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.0]	100 [101.0]	1,407
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大野城 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	37,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	137,808 円	4,593,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 96,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,000 円	37,500,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,500 円	37,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 759,708 円　（　　　　　　 2,584 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,500,000 円	設計監理料率　 140,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,373,750 円（　　　　　 8,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,454,691 円
②総費用	759,708 円
③純収益　①－②	3,694,983 円
④建物等に帰属する純収益	2,373,750 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,321,233 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,289,523 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,386 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,064,692 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 112,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大野城 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大野城 -12

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　納富　久雄

TEL.

鑑定評価額

50,900,000 円

１㎡当たりの価格

173,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月13日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大野城市瑞穂町２丁目２４番外｢瑞穂町２－２－２７｣				②地積　(㎡)	294 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1:2.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域	南西4m市道	水道、ガス、下水	春日原 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 90 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 27.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４ｍ市道

交通

施設

春日原駅　南東方

700m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

総額が嵩むため、土地を細分化するケースが増加しており、画地規模の縮小化が進行するものと思料する。利便
性が高く学区の選好性も存するため、当面の間、地価は高い上昇率で推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 173,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大野城市及び当市と隣接し代替競争等の関係が強い春日市の住宅地域である。需要者の中心は福岡市内へ
通勤するサラリーマン等の一次取得者等であるが、総額の観点から細分化し分譲を行うパワービルダーも需要者として
想定し得る。３００㎡程度の土地であれば土地のみで５，０００万円前後と高額であることから、１５０㎡程度に細分
化し総額を抑えた物件が選好される傾向にあり、需要者の選好性から高値の事例が散見される地域である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一部共同住宅等も見られるものの、土地価格に比し賃料水準がやや低位であり、市場性に基づいて価格が形成される地
域であるため、収益価格の説得力はやや劣る。一方、比準価格については対象標準地同様、大野城市内に存する利便性
の高い住宅地域に存する事例を多数収集し得たたため、市場性を反映する説得力の高い価格が求められた。よって、比
準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　春日 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 169,000 円／㎡

[108.9]
100

100
[102.0]

100
[104.8]

[100.0]
100

172,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    157,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍後も、低金利政策等を背景に住宅地
需要は堅調であり、特に駅徒歩圏内の住宅地
については選好性が強く高い地価上昇率で推
移している。

利便性が高い住宅地域であり、学区の選好性
も存するため、市内の中でも需要者の選好性
は強く、地価は高い上昇率で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+10.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大野城 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野城３Ｃ -206	大野城市		更地	（　）	ほぼ整形	北東6m市道、北西4m、角地		１住居高度地区2種15m (70,200)
b	大野城４ＫＤＨ -1401	大野城市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	大野城４Ｋ -514	大野城市		建付地	（　）	不整形	南西2.9m市道、中間画地		１住居高度地区2種15m (60,160)
d	大野城３Ｃ -1214	大野城市		建付地	（　）	長方形	南東5.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 157,497	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	164,909	100 [ 93.9]	175,622	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	176,000
b	(　 ) 169,887	100 [ 100.0]	[ 107.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	181,779	100 [ 99.9]	181,961		182,000
c	(　 ) 119,969	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	145,374	100 [ 86.6]	167,868		168,000
d	(　 ) 160,346	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	171,250	100 [ 103.0]	166,262		166,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.88	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.62	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 +0.62	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 173,000 円／㎡]

大野城 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,568,385	813,248	3,755,137	2,342,100	1,413,037	（　0.9760） 1,379,124	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	35,362,154 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	294 ㎡	10.5 m x 28.0 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫ（６５㎡）４戸、屋外駐車場４台のアパートを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	130.00	100.0	130.00	1,400	182,000	1.0	182,000
							1.0	182,000
2～	住宅	130.00	100.0	130.00	1,420	184,600	1.0	184,600
							1.0	184,600
～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		366,600		366,600
								366,600

⑨年額支払賃料	366,600 円　×　12ヶ月　＝　 4,399,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	6,500 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 312,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,399,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 312,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 235,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,475,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	366,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,483 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 366,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 89,262 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,568,385 円　　　　（　 15,539 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	大野城（賃）４Ｋ　　　　-501	1,526 ( 1,464)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [109.0]	100 [ 98.0]	1,473	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,452 円/㎡　月額支払賃料（　 1,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	大野城（賃）４Ｋ　　　　-1403	1,634 ( 1,546)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [107.0]	100 [102.0]	1,440
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大野城 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	37,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	188,448 円	4,711,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 106,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 296,000 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 813,248 円　（　　　　　　 2,766 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0633	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0635 × 40 ％　＋ 0.0896 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,342,100 円（　　　　　 7,966 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,568,385 円
②総費用	813,248 円
③純収益　①－②	3,755,137 円
④建物等に帰属する純収益	2,342,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,413,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,379,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,691 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,362,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）