別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大野城 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 -8 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　井上　真輔   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市月の浦３丁目３１１番 ｢月の浦３－１８－１２｣ ②地積 　(㎡) 259   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 下大利 5.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業により開発 された区画整然とした郊外住 宅地域 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 下大利駅南西方 5.4km 法令 規制 １低専 (40,60) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 郊外部の戸建住宅団地であり、地域要因に大きな変動は無いが、現下の金融環境を反映して需要は堅調に推移し ている。コロナ禍の影響も和らぎつつあるなか、地価は上昇基調での推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大野城市及び隣接市であるが、特に大野城市郊外部の住宅地域と把握した。需要者の中心は、最終需要者 が中心で、転売目的での不動産業者の需要も期待できる。現下の金融環境を背景に、中古住宅も含めた住宅地での販売 動向は概ね好調である。コロナ禍の影響は和らぎつつあり地価は上昇基調で推移している。地価は坪２５万円前後、新 築戸建分譲で総額３千万円台、中古住宅では同２千万円台が中心価格帯となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、公法上の規制とも相俟って賃貸アパート等の収益物件は殆ど見受けられず、経済 合理性に合致した賃料水準が形成されていないのが実情である。従って、収益性よりも快適性を旨とする地域的特性に も鑑み、収益還元法は適用しなかった。最終的に市場の実態を反映した比準価格を中心に、周辺類似公示地及び県基準 地との均衡性に留意のうえ、更に周辺地域の需要動向等も斟酌して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は和らぎつつあり、現下の金 融環境等を背景に、福岡都市圏の成長性及び 人口増加とも相俟って、住宅需要は堅調に推 移している。 上記要因を背景に、不動産需要は堅調に推移 。コロナ禍の影響は和らぎつつあり、周辺地 域の地価上昇にも引きずられ地価は微増傾向 で推移。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％