鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大野城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	春日４Ｋ -19	春日市		更地	（　）	長方形	北東5.9m市道、中間画地		準工高度地区最高20m (60,200)
b	春日３Ｃ -410	春日市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m市道、南6.5m、角地		１中専高度1種最高15m (70,150)
c	福岡博多３Ｃ -1013	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西23m市道、北西7.4m、角地		２住居 (70,200)
d	福岡博多３Ｃ -903	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	北東5.4m市道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 146,349	100 [ 100.0]	[ 108.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	158,203	100 [ 79.8]	198,249	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 116,586	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 80.0]	100 [ 102.0]	150,305	100 [ 73.1]	205,616		210,000
c	(　 ) 211,750	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	245,557	100 [ 116.5]	210,779		215,000
d	(　 ) 125,043	100 [ 100.0]	[ 113.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	141,799	100 [ 71.2]	199,156		203,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.74	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
a	正常	％／月 +0.74	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.52	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +6.0
c	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -21.0
d	正常	％／月 +1.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 208,000 円／㎡]

大野城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション事業による投資採算性で価格形成されているため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
490,540,974	356,706,595	12	504,000	1,146.84	250,000	1,354.85
⑧開発法による価格	133,834,379 円　　　　（　 206,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
651 ㎡	㎡		㎡		㎡	651.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
273.48 ㎡	1,354.85 ㎡	1,290.58 ㎡	64.27 ㎡	1,146.84 ㎡	ＲＣ・6F ( 15 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.0 ％）	（ 208.1 ％）	（ 198.2 ％）	（ 9.9 ％）	（ 84.65 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 22.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

504,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 504,000 円／㎡　　×　　 1,146.84 ㎡　　＝　　　　 578,007,360 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 578,007,360 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 250,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 257,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 257,500 円／㎡　　×　　　 1,354.85 ㎡　　＝　　　　 348,873,875 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 578,007,360 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 63,580,810 円

支出合計　④+⑤+⑥

412,454,685 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	18 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	46,240,589 円	( 8 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 41,288,222 円
	販売総額(2期)	416,165,299 円	( 72 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 354,447,985 円
	販売総額(3期)	115,601,472 円	( 20 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 94,804,767 円
収入合計		－	－	－	－	490,540,974 円
支出	建築工事費(1期)	34,887,388 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 32,965,093 円
	建築工事費(2期)	34,887,388 円	( 10 ％)	×　　0.8929	（ 12 ヶ月）	＝　　 31,150,949 円
	建築工事費(3期)	279,099,100 円	( 80 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 235,475,911 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	31,790,405 円	( 50 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 30,038,754 円
	販売管理費(2期)	31,790,405 円	( 50 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 27,075,888 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	356,706,595 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	490,540,974 円　　－　　　　　　 356,706,595 円　　＝　　　　　 133,834,379 円 206,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大野城 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大野城 -5

福岡県

福岡第５

氏名

不動産鑑定士　桑原　哲治

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	150,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大野城市栄町３丁目３８番｢栄町３－４－７｣				②地積　(㎡)	651 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (70,200)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ6	中層のマンション、事務所等が混在する住宅地域	北東7.8m市道、北西側道	水道、ガス、下水	春日原 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．８ｍ市道

交通

施設

春日原駅　北西方

500m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

駅接近性の良好な住宅地域で、今後も共同住宅の割合を高めながら住宅地域として熟成するものと予測する。駅
周辺のマンション適地の需給は逼迫しており、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 210,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大野城市・春日市及び博多区南部の共同住宅を中心とする住宅地域。主たる需要者はマンションデベロ
ッパーで、収益物件等を目的とする投資家等も想定される。低金利政策等に加え、コロナ禍でも安定しているマンショ
ン用地は旺盛な需要が認められ、特に、西鉄沿線のマンション用地は慢性的な供給不足も相俟って、地価は強含みで推
移。なお、需要の中心となる価格帯は規模や地域により大きく異なるため、見出し難い状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では、取引事例比較法及び開発法を適用しているが、大野城市中心部を中心に実際に行われた取引事例に基づき試
算された比準価格は、実証的で説得力を有する。また、開発法による価格は、想定要素は含まれるものの、想定需要者
であるマンションデベロッパーの投資採算性を反映した価格であり、高い説明力が認められる。以上より、本件では、
比準価格及び開発法による価格を関連付け、周辺地域の取引動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大野城市は人口、取引件数ともに増加傾向で
推移。継続的な低金利環境による需要の下支
えを背景に、コロナ禍においても住宅地需要
は堅調に推移。

西鉄線、ＪＲ線いずれも利用可能な交通利便
性の優れた立地条件にある。マンション用地
の供給不足も相俟って、地価は強含みで推移
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+12.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大野城 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大野城４Ｋ -510	大野城市		更地	（　）	長方形	北東7.7m市道、南東6.2m、角地		１住居 (70,200)
b	大野城４Ｋ -516	大野城市		建付地	（　）	長方形	南東16m市道、中間画地		１住居高度地区2種15m (60,200)
c	福岡博多３Ｃ -217	福岡市博多区		更地	（　）	不整形	南西15m市道、北西7m、角地		１住居高度地区2種20m (70,200)
d	福岡博多３Ｃ -1013	福岡市博多区		更地	（　）	長方形	南西23m市道、北西7.4m、角地		２住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 219,414	100 [ 100.0]	[ 108.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	226,519	100 [ 108.6]	208,581	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	213,000
b	(　 ) 210,059	100 [ 100.0]	[ 103.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,621	100 [ 103.6]	210,059		214,000
c	(　 ) 243,764	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	244,008	100 [ 110.8]	220,224		225,000
d	(　 ) 211,750	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	245,557	100 [ 123.7]	198,510		202,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 214,000 円／㎡]

大野城 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション適地であり、想定需要者は賃貸事業を営む不動産業者ではなく、分譲マンション開発業者と判断されるため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

地域要因により、分譲マンション適地と考えられるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
483,456,187	346,786,777	12	514,000	1,146.84	249,000	1,354.85
⑧開発法による価格	136,669,410 円　　　　（　 210,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大野城 -5　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
651 ㎡	㎡		㎡		㎡	651.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
273.48 ㎡	1,354.85 ㎡	1,290.58 ㎡	64.27 ㎡	1,146.84 ㎡	ＲＣ・6F ( 15 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.0 ％）	（ 208.1 ％）	（ 198.2 ％）	（ 9.9 ％）	（ 84.65 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	31.0 ｍ 22.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		7.8 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

514,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 514,000 円／㎡　　×　　 1,146.84 ㎡　　＝　　　　 589,475,760 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 589,475,760 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 249,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 256,470 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 256,470 円／㎡　　×　　　 1,354.85 ㎡　　＝　　　　 347,478,380 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 589,475,760 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 58,947,576 円

支出合計　④+⑤+⑥

406,425,956 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	18 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	35,368,546 円	( 6 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 32,181,840 円
	販売総額(2期)	23,579,030 円	( 4 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 20,273,250 円
	販売総額(3期)	530,528,184 円	( 90 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 431,001,097 円
収入合計		－	－	－	－	483,456,187 円
支出	建築工事費(1期)	69,495,676 円	( 20 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 64,436,391 円
	建築工事費(2期)	69,495,676 円	( 20 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 60,315,297 円
	建築工事費(3期)	208,487,028 円	( 60 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 169,374,862 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	29,473,788 円	( 50 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 27,071,674 円
	販売管理費(2期)	17,684,273 円	( 30 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 15,641,739 円
	販売管理費(3期)	11,789,515 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 9,946,814 円
支出合計		－	－	－	－	346,786,777 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	483,456,187 円　　－　　　　　　 346,786,777 円　　＝　　　　　 136,669,410 円 210,000 円／㎡