別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大野城 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　桑原　哲治   TEL.

鑑定評価額 23,500,000 円  １㎡当たりの価格 81,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市乙金台１丁目７番１１ ｢乙金台１－７－１１｣ ②地積 　(㎡) 290   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南5m市道 水道、ガス、下水 白木原 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       280 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 白木原駅北東方 1.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な住宅団地で、敷地面積最低限度の公報規制より細分化は困難であることから、現況のまま画地規模の大き い住宅地域として推移するものと予測する。市内中心部の供給不足を背景に、地価は強含みでの推移を予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大野城市東部を中心とする郊外の住宅地域。主たる需要者は福岡都心部等に通勤するエンドユーザーで ある。近隣地域の東側では全６２区画新規分譲の造成工事が進行中で、２，５００万円／区画前後で販売予定。市内中 心部の供給不足等を背景に、当該圏域においても底堅い需要が見られ、画地の再分割の困難な総額の嵩む画地でも相応 の需要が認められる。需要の中心となる価格帯は、土地のみで２，３００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的の取引が中心となる住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であり、市内北東 部住宅地域で実際に行われた取引価格に基づき試算された比準価格は説得力を有する。一方、地域の主体となる一般住 宅は賃貸市場が形成されてなく、公法上の規制等からアパート用地需要も弱いと判断されるため、収益還元法の適用は 断念した。以上より、本件では代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,800 円／㎡ [104.1] 100 100 [101.0] 100 [ 99.6] [104.0] 100 80,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大野城市は人口、取引件数ともに増加傾向で 推移。継続的な低金利環境による需要の下支 えを背景に、コロナ禍においても住宅地需要 は堅調に推移。 規模の大きい画地で構成された古くからの郊 外の住宅団地。対象標準地の西側では、近時 、中古住宅の建替が数件見られるなどの動き が確認される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％