別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大野城 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大野城 -1 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　横山　裕   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 58,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大野城市平野台２丁目３番１９ ｢平野台２－１３－６｣ ②地積 　(㎡) 341   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北西4m市道 水道、ガス、下水 下大利 4.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       340 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 下大利駅南西方 4.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 開発時期が古い郊外の大型住宅団地であり、画地規模が大きく、分割による再分譲が活発化している。地価に割 安感が残ることから、今後ももうしばらく地価は上昇傾向を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、郊外の大規模住宅団地であり、大野城市内を中心に春日市、太宰府市の一部にも及ぶ。主たる需要者は 、福岡都市圏へ通勤する勤労者世帯である。画地規模が大きいため総額の観点から市場性がやや劣るものの、土地価格 は市内中心部に比べて割安であることから、引続き上昇傾向にある。取引価格は規模を含めてバラツキがあるが、需要 の中心となる価格帯は、新築戸建で総額２５～３０百万円、土地のみの取引は１５～２０百万円と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の戸建住宅を中心とする住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益還元法の適用を断念した。一方 、比準価格は同一需給圏に存する取引事例から比準した価格であり、規範性の高い試算価格と評価できる。よって、本 件では、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに、前年公示価格並びに価格 形成要因の動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,800 円／㎡ [104.1] 100 100 [101.0] 100 [134.9] [100.0] 100 57,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和の継続で金余りの状況は続き、福岡 市に隣接する大野城市は、交通利便性・居住 環境の良い住宅地を中心に需要は総じて旺盛 である。 郊外の古くからの住宅団地であり、利便性が 劣る。画地規模が大きいが、分割による再分 譲も散見され、割安感から地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.4 ％  ％