別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日 -4 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　川村　勇人   TEL.

鑑定評価額 19,400,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日市松ケ丘３丁目１２２番 ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 博多南 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 博多南駅　南東方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持するものと予測する。地価水 準は、住宅地需要が増加していることから、当面上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、春日市、隣接市等の住宅地域等の圏域。需要者の中心は、福岡市都心部等へ通勤する個人エンドユーザ ーが主体である。低金利や住宅税制を背景に、コロナ禍による住み替え需要の増加もあって、戸建物件を中心に需要が 増加しており、地価は再び上昇傾向を強めている。土地は総額で２０００万円台前半まで、新築戸建物件は総額で４０ ００万円程度までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引を主体として価格形成がなされる居住快適性を重視する戸建住宅地域であり、また、公法上の制限 から賃貸用住宅の想定に経済合理性がないため、収益価格は試算しなかった。よって、信頼性が高い取引事例から試算 され、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に、前年標準地価格について価格形 成要因の変動状況を分析・検討の上、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大野城 -8                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     74,800 円／㎡ [104.1] 100 100 [101.0] 100 [ 86.4] [100.0] 100 89,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     85,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福岡都市圏南部において選好性が高い春日市 の住宅需要は、良好な住宅取得環境が続く中 、コロナ禍による住み替え需要もあって、増 加傾向にある。 隣接エリアにおける生活利便施設等の集積に より利便性や住環境が高まっており、住宅需 要の増加に伴い、地価上昇幅が大きく拡大し た。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.5 ％  ％