別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 春日 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   春日 -3 福岡県 福岡第５ 氏名  不動産鑑定士　大西　克則   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 春日市紅葉ケ丘東７丁目１８０番 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 春日 2.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 春日駅　南方 2.6km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした閑静な住宅団地であり、今後も現状の住環境を維持と予測する。新型 コロナが継続中であるも再び上昇率拡大となったが、引き続き感染症の経済への影響に注視する必要がある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    113,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は春日市及び隣接市の住宅地域の圏域。需要者の中心は、福岡市へ通勤するサラリーマン等の一次取得者。 区画整然とした閑静な住宅団地であり、鉄道駅から離れた春日市郊外の住宅地域だが、住宅需要は堅調に推移。年間を 通じ未だ新型コロナウイルス感染症の影響下にあるも、再び上昇率拡大となったが、変異ウイルス等による経済への影 響に留意。需要の中心の価格帯は、対象地規模で土地のみで２，１００万円前後、新築戸建住宅で４，０００万前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際の不動産市場を反映した実証的な価格である。戸建住宅を主とした住宅団地であり、自用目的での取 引が中心となり、アパート等の収益物件は公法上の規制等から殆ど見られず、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収 益還元法は適用しなかった。従って、取引市場を反映した実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　春日 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    110,000 円／㎡ [106.4] 100 100 [101.0] 100 [103.0] [100.0] 100 113,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    107,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 春日市人口はほぼ横ばい、世帯数微増傾向に ある。低金利政策や住宅ローン減税等の影響 もあり、コロナ禍継続中も住宅需要は依然と して堅調に推移。 区画整然とした閑静な住宅地域で、居住環境 も良好な地域であり、コロナ禍継続中も住宅 需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％