鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

筑紫野 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	宇美４Ｋ -212	糟屋郡宇美町		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.5m町道、中間画地		（都）工専 (40,200)
b	古賀４Ｋ -316	古賀市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		準都計 (60,200)
c	古賀３Ｃ -66	古賀市		更地	（　）	ほぼ整形	南東12m市道、中間画地		｢調区｣地区計画等 (60,200)
d	篠栗４Ｋ -1005	糟屋郡篠栗町		更地	（　）	ほぼ台形	北西9m町道、南12m、角地		工業地区計画等 (70,200)
e	福岡博多４Ｋ -806	福岡市博多区		建付地	（　）	長方形	北東4.2m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 34,994	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,493	100 [ 99.0]	38,882	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,700
b	(　 ) 40,043	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	42,909	100 [ 110.6]	38,797		39,600
c	(　 ) 51,425	100 [ 100.0]	[ 107.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,385	100 [ 112.6]	49,187		50,200
d	(　 ) 49,603	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	50,942	100 [ 118.8]	42,880		43,700
e	(　 ) 49,590	100 [ 100.0]	[ 105.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	54,089	100 [ 133.0]	40,668		41,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.70	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.70	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.73	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +40.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.73	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 40,000 円／㎡]

筑紫野 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,834,709	11,167,200	39,667,509	31,739,400	7,928,109	（　0.9500） 7,531,704	（ 4.7 - 0.4 ） 4.3％
	⑧収益価格	175,155,907 円　　　　（　 35,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	2,635.00	Ｓ2	5,100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,954 ㎡	47.5 m x 102.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの倉庫兼事務所を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	5,100.00	100.0	5,100.00	870	4,437,000	6.0	26,622,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,100.00	100.0	5,100.00		4,437,000		26,622,000
								0

⑨年額支払賃料	4,437,000 円　×　12ヶ月　＝　 53,244,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で充当可能なため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,244,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,662,200 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,581,800 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,622,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 252,909 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,834,709 円　　　　（　 10,261 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-7	1,403 ( 1,370)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [170.0]	100 [100.0]	825	対象基準階の　月額実質賃料　　 874 円/㎡　月額支払賃料（　 870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡博多３Ｃ（賃）　　　　-1003	1,596 ( 1,594)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [180.0]	100 [100.0]	887
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,310,000 円	462,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,662,200 円	53,244,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,344,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,927,000 円	462,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	462,000 円	462,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,167,200 円　（　　　　　　 2,254 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9500

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	462,000,000 円	設計監理料率　 88,000 円／㎡　×　 5,100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0687	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 30 ％　＋ 0.0921 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,739,400 円（　　　　　 6,407 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,834,709 円
②総費用	11,167,200 円
③純収益　①－②	39,667,509 円
④建物等に帰属する純収益	31,739,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,928,109 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,531,704 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,520 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,155,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,400 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
筑紫野 9-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑紫野 9-1

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　空井　良元

TEL.

鑑定評価額

188,000,000 円

１㎡当たりの価格

38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.3 倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑紫野市岡田３丁目１０番２				②地積　(㎡)	4,954 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）地区計画等 (70,200)
	1:2	倉庫兼事務所Ｓ2	倉庫、工場、営業所等が建ち並ぶ流通業務地域	北東9m市道、三方路	水道、ガス、下水	筑紫 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 200 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

流通業務地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

岡田地区地区計画内に存し、
流通倉庫や工場等が建ち並ぶ
地域

街

路

９ｍ市道

交通

施設

筑紫駅　北方

1.5km

法令

規制

準工
(70,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

流通倉庫や工場等が建ち並ぶ工業地域である。コロナ禍における巣籠もり需要等による影響を背景として、物流
施設用地に対する需要は高まりを見せており、今後も地価の水準は上昇傾向で推移していくと思料する。

(3)最有効使用の判定

流通業務地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 39,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、福岡県内の流通業務地域等と判断される。需要者の中心は、製造業や流通業等の物流施設用地の
取得を目的する中小企業等である。需給動向としては、当該地域は九州自動車道の筑紫野ＩＣ付近に位置し、主要都市
への交通利便性に優れることから底堅い需要が見込まれる。土地取引の中心価格帯は、物件の立地条件や画地規模の大
きさ等により取引価格の水準にばらつきがあることから、一概に把握することは困難な状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

倉庫、営業所等が建ち並ぶ流通業務地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果で
あり、現実市場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、土地の収益性に着目した理論的な価
格であるが、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を
標準として、収益価格を比較考量し、昨年の価格からの変動状況等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

福岡県の物流施設用地に対する注目度は高ま
っており、国内外からの資本流入が継続して
いる状況である。

高速ＩＣ周辺の流通業務を主とした工業地域
である。昨今、物流施設用地の需要は強く、
地価は上昇基調で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+16.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑紫野 9-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	古賀４Ｋ -316	古賀市		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、中間画地		準都計 (60,200)
b	宇美４Ｋ -212	糟屋郡宇美町		建付地	（　）	ほぼ整形	北7.5m町道、中間画地		（都）工専 (40,200)
c	久留米４Ｋ -724	久留米市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.5m市道、中間画地		工業 (60,200)
d	久山３Ｃ -1054	糟屋郡久山町		貸家建付地	（　）	記載無し	北東16m県道、中間画地		工専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 40,043	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	42,909	100 [ 110.6]	38,797	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	39,600
b	(　 ) 34,994	100 [ 100.0]	[ 110.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	38,493	100 [ 98.0]	39,279		40,100
c	(　 ) 29,269	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	29,269	100 [ 80.0]	36,586		37,300
d	(　 ) 18,747	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 63.0]	33,394	100 [ 87.0]	38,384		39,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -10.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 39,000 円／㎡]

筑紫野 9-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	48,119,400	10,406,200	37,713,200	30,758,700	6,954,500	（　0.9750） 6,780,638	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	161,443,762 円　　　　（　 32,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 9-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
倉庫兼事務所	2,500.00	Ｓ2	5,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	4,954 ㎡	47.5 m x 102.0 m	前面道路：市道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

倉庫兼事務所の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	倉庫兼事務所	5,000.00	100.0	5,000.00	840	4,200,000	6.0	25,200,000
							0.0	0
～

～

～

～

計		5,000.00	100.0	5,000.00		4,200,000		25,200,000
								0

⑨年額支払賃料	4,200,000 円　×　12ヶ月　＝　 50,400,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 5,000.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	50,400,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,520,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	47,880,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,200,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 239,400 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	48,119,400 円　　　　（　 9,713 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福岡博多４Ｋ（賃）　　　　-406	798 ( 774)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	831	対象基準階の　月額実質賃料　　 844 円/㎡　月額支払賃料（　 840 円/㎡）　基準階 1 F B
b	福岡東４Ｋ（賃）　　　　-201	1,107 ( 1,102)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	886
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 9-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,812,000 円	453,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,520,000 円	50,400,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,317,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,850,500 円	453,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	453,000 円	453,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	453,000 円	453,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,406,200 円　（　　　　　　 2,101 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	453,000,000 円	設計監理料率　 88,000 円／㎡　×　 5,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,758,700 円（　　　　　 6,209 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	48,119,400 円
②総費用	10,406,200 円
③純収益　①－②	37,713,200 円
④建物等に帰属する純収益	30,758,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,954,500 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,780,638 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,443,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600 円／㎡）