鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

筑紫野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑紫野４Ｋ -107	筑紫野市		貸家建付地	（　）	台形	北東14m県道、南西3.7m、二方路		１住居 (70,200)
b	筑紫野４Ｋ -810	筑紫野市		更地	（　）	不整形	南西17m県道、北西5.1m、角地		準住居 (80,200)
c	大野城４Ｋ -614	大野城市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m県道、南東11m、角地		近商 (100,300)
d	春日３Ｃ -1101	春日市		建付地	（　）	ほぼ整形	南東40m国道、北東4.1m、角地		２住居高度地区1種20m (70,200)
e	春日４Ｋ -817	春日市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西22m県道、中間画地		２住居高度1種最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,145	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,084	100 [ 109.1]	101,819	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	102,000
b	(　 ) 111,265	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	117,970	100 [ 100.0]	117,970		118,000
c	(　 ) 135,214	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	134,033	100 [ 130.8]	102,472		102,000
d	(　 ) 151,691	100 [ 100.0]	[ 105.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	155,226	100 [ 150.2]	103,346		103,000
e	(　 ) 125,773	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	129,798	100 [ 126.3]	102,770		103,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

筑紫野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,509,221	2,874,294	11,634,927	6,416,550	5,218,377	（　0.9750） 5,087,918	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	121,140,905 円　　　　（　 90,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	660.00	Ｓ1	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	1,332 ㎡	40.0 m x 33.8 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平家建店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸し店舗を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～	店舗	660.00	100.0	660.00	1,936	1,277,760	8.0	10,222,080
							0.0	0
～

～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		1,277,760		10,222,080
								0

⑨年額支払賃料	1,277,760 円　×　12ヶ月　＝　 15,333,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を計上する慣行がないため非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,333,120 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 919,987 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,413,133 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,222,080 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 96,088 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,509,221 円　　　　（　 10,893 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑紫野４Ｋ（賃）　　　　-502	2,706 ( 2,595)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	2,050	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,949 円/㎡　月額支払賃料（　 1,936 円/㎡）　基準階 1 F B
b	筑紫野４Ｋ（賃）　　　　-603	2,514 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	1,905
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	472,500 円	94,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	459,994 円	15,333,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 949,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 803,200 円	94,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,874,294 円　（　　　　　　 2,158 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,500,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,416,550 円（　　　　　 4,817 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,509,221 円
②総費用	2,874,294 円
③純収益　①－②	11,634,927 円
④建物等に帰属する純収益	6,416,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,218,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,087,918 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,820 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,140,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
筑紫野 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑紫野 5-3

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　空井　良元

TEL.

鑑定評価額

129,000,000 円

１㎡当たりの価格

97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.2 倍
(2)実地調査日	令和3年12月28日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑紫野市武蔵４丁目１９６番６外｢武蔵４－５－１２｣				②地積　(㎡)	1,332 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	1.2:1	店舗Ｓ1	飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	南西18m県道、背面道	水道、ガス、下水	二日市 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

沿道施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

二日市駅　南西方

1.4km

法令

規制

準住居
(80,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。飲食店舗が主として建ち並ぶ地域で、新型コロナウイル
ス感染症の影響で一時的に落ち込んだが、現在は回復途上にあると思料される。

(3)最有効使用の判定

沿道施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 83,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、筑紫野市及び周辺市における幹線道路沿いの商業地域と判断される。需要者の中心は、飲食・物
販等の店舗運営を目的とする法人事業者等である。需給動向としては、繁華性の高い幹線道路沿いの商業地に対する需
要は比較的底堅い。現在は、新型コロナウイルス感染症の影響による飲食店舗の売上不振からの回復途上にある。土地
取引の中心となる価格帯は、立地条件や敷地の規模等により異なるが、概ね１㎡当たり１０万円前後程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、路線商業地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した結果であり、現実市
場の動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。収益価格は、商業地の収益性に着目した理論的な価格であるが
、賃料、空室率の査定や還元利回り等の想定項目が多く、相対的に規範性が劣る。したがって、比準価格を標準として
、収益価格を比較考量し、昨年の価格からの変動状況等も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     93,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

筑紫野市の人口は微増傾向で推移。旧来の郊
外商業地域の商店は衰退傾向であるのに対し
て、大規模商業施設には顧客が集中している
状況である。

県道沿いに飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地
域である。繁華性の高い立地であることから
、商業地としての需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑紫野 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑紫野４Ｋ -107	筑紫野市		貸家建付地	（　）	台形	北東14m県道、南西3.7m、二方路		１住居 (70,200)
b	筑紫野４Ｋ -810	筑紫野市		更地	（　）	不整形	南西17m県道、北西5.1m、角地		準住居 (80,200)
c	筑紫野４Ｋ -809	筑紫野市		建付地	（　）	袋地等	北9m市道、中間画地		２中専 (60,200)
d	筑紫野４Ｋ -406	筑紫野市		更地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 106,145	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,084	100 [ 110.7]	100,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 111,265	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	117,970	100 [ 118.8]	99,301		99,300
c	(　 ) 102,483	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	113,870	100 [ 109.5]	103,991		104,000
d	(　 ) 65,890	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	70,016	100 [ 71.3]	98,199		98,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +12.0
a	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.65	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.65	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,000 円／㎡]

筑紫野 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,014,588	2,831,512	11,183,076	6,416,550	4,766,526	（　0.9750） 4,647,363	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	110,651,500 円　　　　（　 83,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	660.00	Ｓ1	660.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	1,332 ㎡	40.0 m x 33.8 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗の一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	660.00	100.0	660.00	1,870	1,234,200	8.0	9,873,600
							0.0	0
～

～

～

～

計		660.00	100.0	660.00		1,234,200		9,873,600
								0

⑨年額支払賃料	1,234,200 円　×　12ヶ月　＝　 14,810,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,810,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 888,624 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,921,776 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,873,600 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 92,812 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,014,588 円　　　　（　 10,521 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑紫野４Ｋ（賃）　　　　-402	2,298 ( 2,199)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [112.0]	100 [ 97.0]	1,923	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,914 円/㎡　月額支払賃料（　 1,870 円/㎡）　基準階 1 F B
b	筑紫野４Ｋ（賃）　　　　-603	2,514 ( 2,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,905
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	472,500 円	94,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	444,312 円	14,810,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 922,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 803,200 円	94,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,500 円	94,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,831,512 円　（　　　　　　 2,126 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,500,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 660.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,416,550 円（　　　　　 4,817 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,014,588 円
②総費用	2,831,512 円
③純収益　①－②	11,183,076 円
④建物等に帰属する純収益	6,416,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,766,526 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,647,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,489 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 110,651,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,100 円／㎡）