鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

筑紫野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑紫野４Ｋ -601	筑紫野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、南2.7m、角地		商業 (100,500)
b	筑紫野４Ｋ -602	筑紫野市		更地	（　）	不整形	北12m県道、西3.5m、東3.5m、三方路		商業 (100,500)
c	筑紫野４Ｋ -401	筑紫野市		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
d	筑紫野４Ｋ -107	筑紫野市		貸家建付地	（　）	台形	北東14m県道、南西3.7m、二方路		１住居 (70,200)
e	筑紫野４Ｋ -810	筑紫野市		更地	（　）	不整形	南西17m県道、北西5.1m、角地		準住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 144,522	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,349	100 [ 100.0]	154,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 220,821	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	239,223	100 [ 101.0]	236,854		237,000
c	(　 ) 115,176	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	126,223	100 [ 71.4]	176,783		177,000
d	(　 ) 106,145	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,084	100 [ 91.0]	122,070		122,000
e	(　 ) 111,265	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	117,970	100 [ 87.1]	135,442		135,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -24.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.42	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 154,000 円／㎡]

筑紫野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,796,505	1,761,267	6,035,238	5,472,180	563,058	（　0.9549） 537,664	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	13,113,756 円　　　　（　 114,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ6	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	115 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は住宅、２ＤＫタイプ、平均専有面積約４０㎡

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	60.0	54.00	2,100	113,400	10.0	1,134,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	90.00	90.0	81.00	1,540	124,740	2.0	249,480
							1.0	124,740
4～ 5	住宅	90.00	90.0	81.00	1,550	125,550	2.0	251,100
							1.0	125,550
6～ 6	住宅	40.00	90.0	36.00	1,560	56,160	2.0	112,320
							1.0	56,160
～

計		490.00	84.5	414.00		670,140		2,247,480
								556,740

⑨年額支払賃料	670,140 円　×　12ヶ月　＝　 8,041,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 414.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で充当可能なため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,041,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 402,084 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,639,596 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,247,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,351 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 556,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,558 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,796,505 円　　　　（　 67,796 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑紫野４Ｋ（賃）　　　　-101	1,563 ( 1,531)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,662	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,575 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 3 F B
b	筑紫野４Ｋ（賃）　　　　-601	1,347 ( 1,319)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,453
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	451,500 円	90,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	321,667 円	8,041,680　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 767,500 円	90,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,761,267 円　（　　　　　　 15,315 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,300,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,472,180 円（　　　　　 47,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,796,505 円
②総費用	1,761,267 円
③純収益　①－②	6,035,238 円
④建物等に帰属する純収益	5,472,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	563,058 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	537,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,675 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,113,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 114,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
筑紫野 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

筑紫野 5-1

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　佐々木　哲

TEL.

鑑定評価額

16,800,000 円

１㎡当たりの価格

146,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	筑紫野市二日市中央２丁目９６９番１｢二日市中央２－３－３｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他） (90,500)
	1:2	店舗兼住宅Ｗ2	低層小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	東10m市道	水道、ガス、下水	二日市 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 25 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

１０ｍ市道

交通

施設

二日市駅北西方

220m

法令

規制

商業
(90,500)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ線二日市駅周辺に低層店舗が建ち並ぶ旧来からの商店街であるが、市内人口の増加を背景に住宅需要が高ま
っており、今後は共同住宅地としての色彩が強くなるものと予測し、地価は上昇基調を維持するものと予測。

(3)最有効使用の判定

店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、筑紫野市及び周辺市町の商業地域。需要者は、共同住宅等の開発を目的とした不動産開発業者が見込ま
れる。筑紫野市は郊外に大型商業施設が配置され、個人商店を中心とした旧来からの商店街の商況は苦しいものの、駅
接近性に優れる近隣地域は、通勤利便性に優れており、周辺人口増加を背景に共同住宅の素地の需要が想定される地域
である。需要の中心となる価格帯は、更地で１３～１６万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地は商業地域であるため最有効使用の店舗兼共同住宅を想定して収益価格を査定したが、試算の過程において想定
要因が多数含まれていることから相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、市内の取引事例を採用して試算して
おり市場の実態を把握した価格が査定された。本件では、比準価格は市場性を反映した説得力を有する試算価格である
ため、これを中心に、収益価格を関連付け、前年標準地価格等を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

筑紫野市は、福岡市への通勤利便性に優れ、
土地価格の割安感から戸建住宅用地の需要は
堅調であり、人口は増加傾向である。

近隣地域は旧来からの商店街であり商況は良
好とは言えないが、ＪＲ二日市駅周辺では賃
貸マンションの開発が見受けられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

筑紫野 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	筑紫野４Ｋ -401	筑紫野市		建付地	（　）	不整形	東4m市道、中間画地		近商 (90,240)
b	筑紫野４Ｋ -601	筑紫野市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m市道、南2.7m、角地		商業 (100,500)
c	筑紫野４Ｋ -602	筑紫野市		更地	（　）	不整形	北12m県道、西3.5m、東3.5m、三方路		商業 (100,500)
d	筑紫野４Ｋ -107	筑紫野市		貸家建付地	（　）	台形	北東14m県道、南西3.7m、二方路		１住居 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 115,176	100 [ 100.0]	[ 107.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	126,223	100 [ 81.0]	155,831	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 144,522	100 [ 100.0]	[ 106.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	154,349	100 [ 100.0]	154,349		154,000
c	(　 ) 220,821	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	239,223	100 [ 111.4]	214,742		215,000
d	(　 ) 106,145	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	111,084	100 [ 78.1]	142,233		142,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.82	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.82	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.75	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.81	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.81	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 150,000 円／㎡]

筑紫野 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,456,202	2,311,872	6,144,330	5,472,180	672,150	（　0.9549） 641,836	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	15,654,537 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

筑紫野 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	ＲＣ6	490.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	90 ％	500 ％	500 ％	115 ㎡	8.0 m x 15.0 m	前面道路：市道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗：フロアー貸し、２～６階：住宅（２ＬＤＫ、約４０㎡）を想定

⑦有効率　 84.5 ％
の理由

中層店舗兼共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	90.00	60.0	54.00	2,000	108,000	10.0	1,080,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	90.00	90.0	81.00	1,540	124,740	2.0	249,480
							1.0	124,740
4～ 5	住宅	90.00	90.0	81.00	1,640	132,840	2.0	265,680
							1.0	132,840
6～	住宅	40.00	90.0	36.00	1,750	63,000	2.0	126,000
							1.0	63,000
～

計		490.00	84.5	414.00		686,160		2,236,320
								578,160

⑨年額支払賃料	686,160 円　×　12ヶ月　＝　 8,233,920 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 414.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 496,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を計上する慣行がないため非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されるため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,730,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 436,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,294,184 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,236,320 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 21,245 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 578,160 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 140,773 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,456,202 円　　　　（　 73,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	筑紫野３Ｃ（賃）　　　　-101	1,925 ( 1,847)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,833	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,575 円/㎡　月額支払賃料（　 1,540 円/㎡）　基準階 3 F B
b	筑紫野４Ｋ（賃）　　　　-802	1,393 ( 1,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,543
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

筑紫野 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	451,500 円	90,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	873,072 円	8,730,720　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 39,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 767,500 円	90,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,300 円	90,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,311,872 円　（　　　　　　 20,103 円／㎡）　　（経費率　　 27.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,300,000 円	設計監理料率　 179,000 円／㎡　×　 490.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,472,180 円（　　　　　 47,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,456,202 円
②総費用	2,311,872 円
③純収益　①－②	6,144,330 円
④建物等に帰属する純収益	5,472,180 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	672,150 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	641,836 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,581 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,654,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）