別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑紫野 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 -12 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 72,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市大字筑紫６６７番８０外 ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南西5m市道 水道、ガス、下水 筑紫 790m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南   180 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 筑紫駅　南西方 790m 法令 規制 ２低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、戸建住宅が整然と配置された既成の住宅団地。筑紫駅周辺では土地区画整理事業が進行中で周辺の 居住人口は増加している。近隣地域の住宅需要は堅調であり、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線及び西鉄天神大牟田線沿線に位置する筑紫野市内の住宅地域である。需要者の中心は、 福岡市等へ通勤する一次取得者が中心であり、周辺市町からの流入も見られる。筑紫駅西口は土地区画整理事業が行わ れていることもあり、土地需要は増加している。需要の中心となる価格帯は土地で１，５００万円から１，８００万円 、新築戸建住宅で３，５００万円程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は第２種低層住居専用地域に指定されている戸建住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんどなく、戸 建住宅の賃貸市場も成立していないため、収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、市内の一般住宅等の取引事 例を採用して試算を行っており説得力を有する。したがって、実際の不動産市場を反映した比準価格を重視し、代表標 準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑紫野 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [109.9] 100 100 [102.0] 100 [118.8] [102.0] 100 71,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑紫野市は、福岡市への通勤利便性に優れ、 土地価格の割安感から戸建住宅用地の需要は 堅調であり、人口は増加傾向である。 街区が整備された既存の住宅地域であり、筑 紫駅周辺は土地区画整理事業により街並みが 整備され、発展的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +10.1 ％  ％