別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑紫野 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 -10 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　空井　良元   TEL.

鑑定評価額 18,000,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月28日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市むさしヶ丘１丁目７６番１２２ ｢むさしヶ丘１－１３－２１｣ ②地積 　(㎡) 300   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 天拝山 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西   260 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６ｍ市 道 交通 施設 天拝山駅　南方 900m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅等が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特段の変動は見受けられず、今後も現状維持程 度で推移していくものと予測される。良好な住環境であることから上昇基調が継続すると思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、筑紫野市内におけるＪＲ鹿児島本線、西鉄天神大牟田線周辺の住宅地域と判断される。需要者の 中心は、筑紫野市及び周辺市へ通勤する給与所得者等である。需給動向としては、筑紫野市内において相対的に値頃感 のある住宅地域であることから需要は堅調である。土地取引の中心となる価格帯は、標準的な画地規模で概ね１，８０ ０万円前後、新築戸建住宅で３，６００万円前後程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。自用の戸建住宅が中心であり、収益性ではなく、居住 の快適性等が重視される住宅地域であることから比準価格を試算した。比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事 例から試算した結果であり、現実の市場動向をほぼ的確に反映しているものと考察される。したがって、比準価格を標 準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑紫野 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [109.9] 100 100 [102.0] 100 [144.9] [104.0] 100 59,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     56,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑紫野市の人口は微増傾向で推移している。 低金利が続いており、交通利便性や学区等の 選好性が高い住宅地の需要は、堅調である。 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。 良好な住環境を形成しており、地価は上昇傾 向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.1 ％  ％