別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑紫野 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 -9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　哲   TEL.

鑑定評価額 19,200,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市天拝坂４丁目１２番１０ ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 西鉄二日市 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南   240 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 西鉄二日市駅　西方 3.0km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に開発された既成住宅地域であり、鉄道駅から距離があるため交通利便性にやや欠けるが、住環境は良好 であり、土地価格は僅かながら上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ鹿児島本線及び西鉄天神大牟田線沿線の各駅へバス便等を利用する住宅地域である。需要者の中心 は、福岡市へ通勤するサラリーマン等が多く、周辺の市町から流入もみられる。太宰府市、大野城市に近く、土地需要 は堅調である。市場の中心価格帯は土地１，８００～２，０００万円程度、中古住宅で２，５００万円程度、新築戸建 で３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 個人の居宅としての利用目的での取引が支配的な地域で、アパート等の賃貸市場が形成されていないため、収益還元法 は適用しない。取引事例比較法の適用に際しては、筑紫野市内の住宅地の取引事例に基づいて査定しており、求められ た比準価格は説得力を有する。本件は、実際の取引事例に基づく比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑紫野 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [109.9] 100 100 [102.0] 100 [104.6] [104.0] 100 82,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑紫野市は、福岡市への通勤利便性に優れ、 土地価格の割安感から戸建住宅用地の需要は 堅調であり、人口は増加傾向である。 比較的福岡市寄りに位置し、街区が整然とし て居住環境が比較的良好であるため、住宅地 として安定的な需要が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.3 ％  ％