別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑紫野 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 -5 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高田　卓巳   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 90,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市光が丘３丁目１３番６ ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 津古 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西   130 ｍ、南    60 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 津古駅北西方 850m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 旧分譲地で画地規模がやや大きく、今後は画地の細分化が進展していく可能性がある。福岡都市圏の住宅需要の 高まりにより、地価は割安感が解消するまでは今後ももうしばらく上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は筑紫野市及び周辺市の鉄道駅徒歩圏内の住宅地域で、需要者の中心は福岡市中心部等へ通勤を行う一般給 与所得者層等である。福岡都市圏の戸建住宅市場は新型コロナの影響をほとんど受けることなく、戸建住宅用地需要は 、まだ割安感のある周辺市町に波及する状況が安定的に続いており、需要の中心となる価格帯は土地価格が２０００万 円前後、新築物件は３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧分譲地で、周辺にアパート等はみられず、投資採算性の観点から新規に土地を取得して賃貸住宅を建設するケースは ほとんどない。需要者は投資採算性に着目することはなく、居住の快適性や利便性に着目して周辺相場との比較で取引 を行っている実態を考慮し、規範性に乏しい収益還元法は適用せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって 鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑紫野 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [109.9] 100 100 [102.0] 100 [ 92.7] [100.0] 100 90,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑紫野市は人口増加傾向が続くが、老年人口 は県平均を上回るスピードで増加。土地取引 件数は増加し、新型コロナ感染拡大前の令和 元年を上回る。 区域内に格別の変動要因はないが、福岡市の 地価上昇で、戸建住宅用地需要は、利便性が 比較的高く、地価に割安感が残るエリアへの 波及が続く。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.7 ％  ％