別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑紫野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑紫野 -1 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　小野　恭嗣   TEL.

鑑定評価額 24,200,000 円  １㎡当たりの価格 73,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑紫野市桜台１丁目３２０番３４ ｢桜台１－１５－８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が多い区画 整然とした既成住宅 地域 北4m市道 水道、ガス、下水 桜台 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 桜台駅　北東方 430m 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅に近く戸建住宅が多い住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。利便性の良好 な住宅地の需要は強く、今後も地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、筑紫野市における西鉄天神大牟田線及びＪＲ鹿児島本線沿線等に存する住宅地域である。需要者の中心 は、福岡市内のほか周辺市町に通勤する第一次取得者等である。最寄り駅への接近性が良好なこと、区画の整った住宅 地域であることから、土地需要は堅調である。駅の周辺では、高水準の取引も見られ、地価は上昇傾向にある。市場で の需要の中心価格帯は、土地で２０００万円台半ば程度、新築戸建住宅で３０００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集して得た実証的な価格であり説得力は高い。対象標 準地は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域内に存し、自己利用目的での取引がほとんどで、需要者は収益性よりも居住の快適 性、利便性を重視して取引を行うことから収益還元法は適用できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な 価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑紫野 -7                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,400 円／㎡ [109.9] 100 100 [102.0] 100 [114.5] [100.0] 100 72,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は約１０万人超で微増傾向。老年人口の 増加率は県平均より高い。土地取引件数は増 加傾向で、ここ数年は同様な傾向となってい る。 最寄り駅から徒歩圏内に存する既成住宅地域 内に存する。交通利便性、住環境等良好なこ とから、需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +8.1 ％  ％