別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小郡 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小郡 -3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　久保田　茂   TEL.

鑑定評価額 10,600,000 円  １㎡当たりの価格 47,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小郡市寺福童字神屋敷８４９番１４ ②地積 　(㎡) 222   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南6m市道 水道、下水 西鉄小郡 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    50 ｍ、南   130 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧来からの既成住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 西鉄小郡駅　南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該近隣地域及びその周辺地域では宅地分譲が活発化している。地価も上昇傾向にあり、今後も地価は上昇傾向 で推移していくものと思料する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は小郡市の中南部の住宅地域。主たる需要者は、地縁的選好性を有する第一次取得者である。低金利 政策等を背景に戸建住宅の取得需要が高まり、同一需給圏内においてはミニ開発が活発化してきており、売行きも堅調 である。中心となる価格帯は標準的画地規模を前提として土地のみで１，０００万円～１，１００万円、新築戸建で２ ，５００万円程度であるが、近年では地積規模を小さくして総額を抑える動きも増えてきている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅中心の地域であり、賃貸市場は未成熟である。従って、本件評価に際しては、収益還元法の適用 は断念し、取引事例比較法による比準価格の試算を行った。比準価格の試算に当たっては、多数の新規の取引事例を収 集・選択し、説得力の高い価格が得られた。以上より、鑑定評価額の決定に当たっては、市場性を反映した取引事例比 較法による比準価格に基づき、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小郡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [107.6] 100 100 [100.0] 100 [110.2] [100.0] 100 47,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の人口はほぼ横ばい程度、世帯数は微増傾 向にある。低金利政策等を背景に、戸建住宅 地としての取得需要は堅調である。 戸建住宅の取得需要の高まりを受けて、区画 分割による開発や未利用地のミニ開発が活発 になってきており、売行きも堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.9 ％  ％