別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 小郡 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小郡 -2 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　的野　泰浩   TEL.

鑑定評価額 18,400,000 円  １㎡当たりの価格 62,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小郡市三国が丘１丁目１８７番 ②地積 　(㎡) 295   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 三国が丘 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 三国が丘　南方 600m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 新型コロナの影響下にあっても小郡市内の住宅地では堅調な住宅需要を背景に、依然として住宅の新規供給が活 発であり、既成住宅地域においては相対的な割安感から地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小郡市及び隣接市に所在する住宅地域で、需要者は主に福岡市や久留米市方面へ通勤する第一次取得者層 等が中心となる。新型コロナウイルスの影響下にあっても、小郡市内では堅調な住宅需要が認められ、対象不動産の存 する地域は既成住宅地域であり、新興分譲地と比して割安感が認められる。地域における需要は、土地３００㎡程度で １８００～１９００万円程度が中心になるものと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。需要者は自己使用目的が中心であり、利便性・快適性に着 目して取引が行われるため、収益性に馴染まないことから収益価格は試算することができなかった。本件では、戸建住 宅地としての快適性や利便性を反映して成立した取引価格より試算した比準価格を採用するものとして、最終的には一 年間の地域要因の変動を考慮の上、代表標準地価格との検討結果も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　小郡 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     49,000 円／㎡ [107.1] 100 100 [100.0] 100 [ 85.3] [101.0] 100 62,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     58,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる不透明感は否めないが、低 金利等の金融緩和政策を背景に不動産市況は 概ね堅調に推移。 新型コロナの影響下にあっても小郡市内の住 宅地では堅調な住宅需要を背景に、依然とし て住宅の新規供給が活発であり、地価は上昇 傾向にて推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％