別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 中間 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　西川　浩二   TEL.

鑑定評価額 18,500,000 円  １㎡当たりの価格 11,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市大字中底井野字砂堀１１６４番３８ ②地積 　(㎡) 1,653   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:2 工場 中小規模工場等が建 ち並ぶ内陸型工業団 地 東9m市道 水道 筑前垣生 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   300 ｍ、南    70 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 筑前垣生駅　西方 3.1km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 内陸型の工業団地であり、利用状況は安定していることから、当面の間、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     11,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中間市及び隣接市の工業地域が所在する圏域であり、需要者の中心は製造業を営む法人各企業や地場個人 事業者である。電子商取引の増大により高速道路周辺の物流施設地に対する需要は旺盛であるが、内陸型の工業地域に ついては土地取引が活発とはいえない状況にある。したがって、土地取引が顕在化することが稀であるため、取引の中 心となる価格帯を明確に示すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、製造業を中心とした内陸型の工業団地であり、利用状況は自用目的が主である。本件では、収益価格を求 めることができなかったため、比準価格について検討を行う。採用した取引事例はいずれも中間市及び周辺市の工業地 域で成立したものであり規範性が高い。したがって、周辺標準地価格との均衡に留意し、さらに地域内の市場動向も勘 案のうえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     11,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中間市の人口は減少しており、高齢化率が高 まってきていることから土地に対する有効需 要が減退している。 内陸型の工業団地であり、進出企業に大きな 変化は見られず、製造業が中心となっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％