別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 中間 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中間 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　大川　弘太郎   TEL.

鑑定評価額 7,280,000 円  １㎡当たりの価格 17,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 中間市大字下大隈字西田１６０５番５ ②地積 　(㎡) 416   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅等が見られる住 宅地域 北8m市道 水道、下水 筑前垣生 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 筑前垣生駅南方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、農家住宅等が見られる既成住宅地域であり、地域状況に特段の変動要因は認められない。地価は、 高齢化進行による有効需要の減退等を反映して、今後もマイナス基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、中間市及び周辺市町に形成された住宅地域。市内の住宅地は、隣接する北九州市八幡西区の分譲地との 競合等により、取引価格は弱含み基調にあるが下げ止まり感が見られる。近隣地域は、遠賀川以西に位置し、周辺に農 地が見られ、相対的に選好性が弱い地域であり、高齢化社会に起因する空家が増えつつある。主な需要者は、地縁を有 する中間市居住者であり、取引の中心は、総額１，０００万円前後の中古物件である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する住宅地の取引事例と比較検討した実証的な価格である。近隣地域は、 戸建住宅を主とする地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、 前年対象標準地の価格、地域経済等価格形成要因の動向等も勘案の上、市場価格からアプローチし、住宅地の需給動向 を反映する比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日本経済はコロナ禍による減速から回復に向 かっているが先行きは不透明。不動産市場は 選別・二極化が進行。中間市の人口は概ね横 這いで推移。 農地が広がる遠賀川以西に位置し、旧態依然 とした既成住宅地域である。市内において、 選好性が相対的に弱く、住宅地需要は減退傾 向にある。 個別的要因の変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％