別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 行橋 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行橋 -4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 4,460,000 円  １㎡当たりの価格 19,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行橋市大字前田字高来迫１９８０番１８６ ②地積 　(㎡) 225   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 中に空地も見られる 住宅団地 北西6m市道 水道、ガス、下水 行橋 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 行橋駅　南西方 4.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ大規模分譲住宅団地で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。生活利 便性が劣る郊外に位置しコロナ禍以前から需要は相対的に弱く、地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、行橋市内の住宅地域である。主な需要者は一般個人等で周辺市町からの流入も認められる。行橋市では 宅地開発や賃貸マンションの建設が活発で住宅地需要は安定している。もっとも、生活利便性が劣る郊外は相対的に需 要が弱く、郊外の大規模分譲住宅団地である近隣地域周辺では、地価は下落傾向にある。中古物件が多く、取引の中心 となる価格帯は、築年、規模等により区々であるが、土地のみでは標準的画地規模で４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、行橋市郊外の大規模分譲住宅団地である。ほとんどが自己所有目的の戸建住宅の取引であり賃貸市場が未 成熟なことから収益価格は試算出来なかった。比準価格は、行橋市郊外に存する大規模分譲団地等の取引事例と比準し て試算したもので、市場の動向を反映した実証的な価格である。よって本件においては、比準価格を標準に、代表標準 地との均衡、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　行橋 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [141.4] [100.0] 100 19,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行橋市では中心市街地及びその外延部を中心 に住宅地の需給が活発で、各所で宅地開発や 賃貸マンションの建設が活発である。 需要は駅徒歩圏域及びその外延エリアの戸建 に移行しており、生活利便性の劣る郊外物件 は相対的に需要が弱く、地価は下落傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　 +16.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％