別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 行橋 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   行橋 -3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 5,980,000 円  １㎡当たりの価格 27,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 行橋市西泉１丁目２６５４番１０ ｢西泉１－１０－５６｣ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 北東5m私道 水道 南行橋 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ私道 交通 施設 南行橋駅　西方 700m 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域に格別の変動要因は無く、今後も現状を維持したまま推移する と予測される。コロナ禍でも需要は底堅く、地価も安定的に推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、行橋市内の住宅地域一帯と判定した。需要者は当該地域に地縁を持つ給与所得者が中心であり、周辺市 町からの転入者も認められる。行橋市では新規分譲地の需給が活発で、中古物件も相応の需要が認められる。泉地区は 需要が堅調でやや街路条件が劣る近隣地域周辺でも、地価は安定的に推移している。地価水準は、土地のみ２００㎡程 度の取引で５００～７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算してお り、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未 成熟であることから収益還元法は適用できなかった。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、周辺公基準 地の推移にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 行橋市の人口、世帯数は微増傾向であり、住 宅分譲開発も活発で、低金利による下支えが あることから、住宅需要は堅調に推移してい る。 近隣地域は泉地区に位置する既成住宅地域で ある。不動産需要は堅調であり、地価は概ね 横ばいの傾向にある。 特になし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％