別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大川 -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　向野　高洋   TEL.

鑑定評価額 2,160,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大川市大字中古賀字野町８４５番１ ②地積 　(㎡) 164   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 が混在する住宅地域 北4.5m市道 水道 八丁牟田 6.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 八丁牟田駅北西方 6.7km 法令 規制 （都） １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般の戸建住宅の外、農家住宅も見られる住宅地域である。不動産取引数は少ないが、地価の下落は底をついた 様子であり、今後地価は回復傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大川市及び柳川市の住宅地域である。主な需要者は自己の居住用として取得しようとする個人のエンドユ ーザーが中心である。少子高齢化等の影響から市況は低迷しているが、近年ミニ開発等も見られはじめ、徐々に需要は 回復傾向にあり、地価は底をついた様子である。中心となる価格帯は土地が２５０万円前後、新築戸建物件が２０００ 万円前後と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその類似地域は、農家住宅等が見られる郊外の住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため、収益還元法は 適用せず、取引事例比較法のみを適用した。本件の典型的需要者は自用目的の個人のエンドユーザーと考えられ、居住 の快適性、市場性を重視して取引意思を決定すると思料される。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映 した比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [151.5] [100.0] 100 12,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大川市は人口減少・高齢化等により依然とし て不動産需要が弱く、地価は下落傾向が継続 している。 近年、住宅開発等が見られはじめ、徐々に需 要は回復しており、地価は底をついた様子で ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％