別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 筑後 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   筑後 -3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　寺島　弘次   TEL.

鑑定評価額 9,580,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 筑後市大字前津字中ノ玉８６１番２５ ②地積 　(㎡) 336   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅に農 地が混在する住宅地 域 北西6m市道 水道 羽犬塚 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北   170 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 羽犬塚駅北東方 2.5km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ中に、農地等も見られる筑後市中心部外縁の住宅地域である。価格形成に影響を与え るような地域変動要因は特に見当たらず、今後も概ね現状を維持しつつ推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、筑後市の住宅地域一帯と判定した。需要者は、住宅の取得、住み替えを目的とする筑後市内の個人が中 心であり、周辺市からの住み替え需要も見られる。筑後市は、市中心部に羽犬塚駅を有する交通利便性、また生活利便 性のよさから、地価は緩やかな上昇基調にある。需要の中心価格帯は、近隣地域の標準的画地で土地は８５０万円程度 、新築一般住宅は２５００万円程度である。新型コロナの住宅取得に対する大きな影響は見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏の類似地域内に存する取引事例の中から選択して試算したもので、売買市場における市場性を 反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、当該地域が自用の一般住宅地域であり、居住の快適性及び利便 性に基づく価格形成がされており、収益性に基づく価格形成がされていないため、収益還元法は適用しない。以上によ り、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　筑後 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,500 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [141.9] [100.0] 100 28,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 筑後市の利便性のよい住宅地、商業地の地価 は、緩やかな上昇基調である。新型コロナ流 行による不動産市場への大きな影響は見られ ない。 一般住宅を主とする住宅地域である。筑後市 郊外の既成の住宅地域であり、利便性はやや 劣るものの、一般住宅を中心とした住宅需要 は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％