別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八女 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 5-3 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　廣原　浩一   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 16,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市立花町山崎字鷺町２１８５番１外 ②地積 　(㎡) 746   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) 準防 （その他） (90,200) 台形 1.5:1 店舗 Ｗ1 医院、工場等が混在 する国道沿いの商業 地域 北13m国道 水道 羽犬塚 8.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南    25 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １３ｍ国道 交通 施設 羽犬塚駅東方 8.6km 法令 規制 （都） 近商 (90,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、国道沿いに低層店舗や事業所、倉庫、戸建住宅等が混在する繁華性の低い商業地域である。そのた め、不動産の取得需要は弱く、現況程度の利用状態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、八女市内の幹線道路沿いの商業地域、および商住混在する地域である。主たる需要者は、自用の 店舗取得を目的とする個人や、事務所・工場の開設を目的とするの地場企業である。しかしながら、同需要は市中心部 や車両通行量の多い郊外路線に集中しているため、当該近隣地域の土地の取得需要は弱含みである。市場の中心となる 価格帯は、取引件数が少なく、規模や目的等により異なるため、把握が難しい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、自用の店舗、事業所、倉庫等が建ち並ぶ国道沿道の路線商業地域である。需要は大型店舗が立地する 路線商業地域が中心であり、当該地域は賃貸としての需要は弱く、収益価格を試算することができなかった。他方、比 準価格は類似性を有する事例から試算した市場性を反映した実証性の高い価格である。よって、本件では、比準価格を 標準とし、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八女 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,500 円／㎡ [ 97.3] 100 100 [100.0] 100 [131.8] [100.0] 100 16,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は停滞しており商業地の不動産需要 は弱含みである。集客が見込める路線商業地 域等は回復傾向にあるが、郊外の商業地の需 要は依然弱い。 住宅や医院、工場等も混在する国道沿線の路 線商業地域である。顧客は市中心部及びその 周辺の路線商業地域に集中しており、土地の 取得需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 +33.0 行政　　　　　　 +10.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％