別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八女 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 -4 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　中園　二郎   TEL.

鑑定評価額 4,780,000 円  １㎡当たりの価格 13,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市黒木町桑原字柳原９８４番２外 ②地積 　(㎡) 344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が見られる住宅地 域 東4m市道 水道 羽犬塚 17.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 羽犬塚駅東方 17.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中規模の戸建住宅の中に畑等も介在する既成住宅地域である。旧黒木町中心部に比較的近いが、土地 利用を喚起する特段の変動要因もないことから、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八女市郊外の旧黒木町を中心とした住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内で地縁的選好性を有する １次取得者や農家の分家等が多く同一需給圏外からの転入者はあまりない。八女市中心部では地価は微増傾向が顕在化 しつつあるが、農村部では人口減少・過疎化といった社会的要因を中心に需要は依然低迷している。価格帯は規模・立 地・用途によりまちまちではあるが、概ね土地は３００～４００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件は皆無で、賃貸市場は未成熟と思われる。自用目的の取引が支配的であり、本件では 比準価格を標準とし、かつ標準地が継続地点であること及び八女市農村部の取引動向、近隣地域の住宅地としての快適 性・市場性の程度、旧黒木町の人口・世帯数の推移並び単価と総額との関連をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八女市は人口減少、一方で土地取引件数は年 間１，０００件弱で推移、新設住宅着工戸数 は令和３年は前年比増、特に分譲が増加して いる。 街路の系統連続性やや劣り、周辺では空家も 見られるなど快適性は減退しているが、日用 品店舗へは比較的近い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％