別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 八女 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八女 -2 福岡県 福岡第７ 氏名  不動産鑑定士　中園　二郎   TEL.

鑑定評価額 4,250,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月6日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 18,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八女市高塚字南桶田４９８番６外 ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,100) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成住宅 地域 東3.5m市道 水道、下水 羽犬塚 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 羽犬塚駅東方 6.5km 法令 規制 （都） ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 八女市中心部に隣接する街路条件やや劣る住宅地域であり、今後も現状維持するものと予測する。生活関連施設 等に比較的近く、市街地の住宅地需要は堅調であることから、地価は微増傾向で推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八女市中心部から西部の住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の１次取得者が主体で、地縁的選好 性を有する居住者が多く同一需給圏外からの転入者はあまりない。郊外では中小規模の住宅開発が増加、既成市街地で も小規模画地の取引が見られるなど需要回復の兆しが顕在化しつつある。価格帯は幅はあるものの、概ね土地は６００ ～８００万円、新築の戸建の物件は２，２００～２，５００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域はアパート等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度。自用目的の取 引が支配的であり、本件では比準価格を標準とし、標準地が継続地点であること及び近隣地域及び周辺の成約価格の推 移・売り物件の件数並びに住宅地としての利便性・快適性への嗜好の程度等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八女市は人口減少、一方で土地取引件数は年 間１，０００件弱で推移、新設住宅着工戸数 は令和３年は前年比増、特に分譲が増加して いる。 街路条件やや劣るものの、病院・店舗等生活 関連施設に近くいことから、一定の需要増が 見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％