別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田川 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田川 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　三好　丈久   TEL.

鑑定評価額 6,430,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川市大字川宮１５９３番１２外 ②地積 　(㎡) 376   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 北西6.5m県道 水道 田川伊田 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   180 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ６．５ｍ県道 交通 施設 田川伊田駅　西方 1.6km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、熟成した住宅地域で変化に乏しく、変動を惹起する要因も特に見当たらない。今後も当面は概ね現 状維持で推移するであろうと予測される。価格動向については、地域的特性等から弱含み気味に推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、田川市を中心とする住宅地域一帯である。需要の中心は、戸建住宅指向の地縁者である。市場で は、取引の２極化・個別化傾向が進展している。近隣地域は、川宮地区の既存住宅地域である。周辺の取引は低調気味 であり、一定の値頃感は認められるものの、需要はやや弱含み気味に推移しているものと判断される。取引市場の相場 は、新築戸建住宅で２０００万円程度、中古戸建住宅で建物の築齢等により５００～１０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、比準過程に係る各種の補修正を適切に行った上で近傍類似の事例を重視して試算しており、実証 的かつ客観的な価格が求められたものと判断した。収益価格は、当該標準地周辺で住宅の明確な賃貸市場を確認するこ とができなかったため試算することができなかった。よって、本件では、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意し た上で比準価格を採用して、適正と判断される鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　田川 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地方圏の景況は、人口減少、高齢化の進展等 が相俟って、都市部に比し膠着気味である。 取引市場では２極化・個別化の傾向が徐々に 明確化している。 当該地域は、古くからの既存住宅地域であり 、変化に乏しく、変動を惹起する要因はない 。需要は、市況から推してやや減退気味であ ると判断される。 格別の個別的要因の変動は、認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％