別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 田川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   田川 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 3,950,000 円  １㎡当たりの価格 16,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 田川市大字奈良１５２９番１９６ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南5m市道 水道 田川後藤寺 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   170 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　５ｍ市 道 交通 施設 田川後藤寺駅　南東方 1.7km 法令 規制 （都） １中専 ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした既成の住宅団地であり、戸建住宅が建ち並んでいる。地域要因に大きな変動はなく、土地利用は 現状維持程度で推移すると予測する。一定数の需要が存しており、地価は安定的に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、田川市の住宅地域であるが、特に田川市西部との関連性が高い。需要者は、田川市に地縁や勤務地があ る個人が想定される。近隣地域は、区画整然とした既成の住宅団地であり、戸建住宅が建ち並んでいる。田川市西部の ミニ開発住宅団地の販売は堅調である。対象近隣地域は一定の需要があり、地価は安定的に推移している。取引の中心 となる価格帯は、土地で４００万円前後、中古住宅で５００万円～１０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地であり、自己使用目的での取引によって価格が形成されている地域である。本件で は、田川市内の住宅地域において地域の価格水準を反映している複数の取引事例を採用して比準価格を求めた。一方、 賃貸用物件は殆どなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格は試算できなかった。したがって、精度を確保し得て いる比準価格を標準に、一般的要因及び地域要因の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る悪化から改善しているが、本格回復はして いない。田川市の人口はここ１年間減少で推 移した。 戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地である。 鉄道駅から遠いが、居住環境が整っている。 一定数の需要者が存しており、地価は安定的 に推移してる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％