鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

飯塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯塚３Ｃ -1019	飯塚市		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		（都） (70,200)
b	飯塚４Ｋ -1018	飯塚市		更地	（　）	台形	北東33m県道、南西4.9m、二方路		（都）準工 (70,200)
c	飯塚４Ｋ -1003	飯塚市		建付地	（　）	不整形	西15m国道、東6m、北6m、三方路		（都）準住居特別用途地区 (70,200)
d	飯塚４Ｋ -909	飯塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
e	飯塚４Ｋ -1002	飯塚市		建付地	（　）	長方形	東5.8m市道、中間画地		（都） (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,399	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,851	100 [ 108.2]	46,073	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,100
b	(　 ) 49,017	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	48,303	100 [ 108.7]	44,437		44,400
c	(　 ) 40,835	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	40,240	100 [ 93.1]	43,222		43,200
d	(　 ) 36,441	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,733	100 [ 85.6]	42,912		42,900
e	(　 ) 34,104	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	34,847	100 [ 77.8]	44,790		44,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +28.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,300 円／㎡]

飯塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,197,627	453,540	1,744,087	1,534,550	209,537	（　0.9507） 199,207	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	4,743,024 円　　　　（　 35,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	52.50	Ｓ3	157.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	8.8 m x 15.0 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～３階は１住戸が平均５０㎡程度の２ＬＤＫの共同住宅（２戸）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	52.50	100.0	52.50	1,500	78,750	8.0	630,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	52.50	100.0	52.50	1,020	53,550	1.0	53,550
							1.0	53,550
3～ 3	住宅	52.50	100.0	52.50	1,040	54,600	1.0	54,600
							1.0	54,600
～

～

計		157.50	100.0	157.50		186,900		738,150
								108,150

⑨年額支払賃料	186,900 円　×　12ヶ月　＝　 2,242,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行はないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,242,800 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 138,168 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,164,632 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	738,150 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,939 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 108,150 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 26,056 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,197,627 円　　　　（　 16,649 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯塚３Ｃ（賃）　　　　-1103	1,668 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,668	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,510 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯塚４Ｋ（賃）　　　　-206	1,666 ( 1,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,349
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,500 円	23,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	115,140 円	2,302,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,500 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 453,540 円　（　　　　　　 3,436 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 157.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,534,550 円（　　　　　 11,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,197,627 円
②総費用	453,540 円
③純収益　①－②	1,744,087 円
④建物等に帰属する純収益	1,534,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	209,537 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	199,207 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,509 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,743,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
飯塚 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

飯塚 5-2

福岡県

福岡第４

氏名

不動産鑑定士　渡辺　悟

TEL.

鑑定評価額

5,780,000 円

１㎡当たりの価格

43,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	34,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	飯塚市菰田西２丁目２７２番１・２７３番１合併６｢菰田西２－２－３｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,400)
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗や併用住宅等が存する駅前商業地域	南18m県道	水道、ガス、下水	飯塚 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗併用共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ県道

交通

施設

飯塚駅西方

120m

法令

規制

（都）商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、低層店舗や店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、今後とも現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗併用共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 44,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 34,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は飯塚市及び周辺市の商業地域。需要者の中心は、地縁選好性を有する自己利用目的（店舗・事務所）の個
人・法人である。永らく続いた価格調整も十分に進展し、需要が顕在化しつつある。市場の中心価格は、取引件数が少
なく、把握が困難な状況である。尚、昨今のコロナ禍が不動産市況に与える影響は限定的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、多数の信頼性ある事例より求めたもので、市場性を反映し実証的な価格が得られた。収益価格は収益性を
反映する価格であるが、賃料の遅行性及び想定要素が多い事もあって、規範性はやや劣る。したがって、比準価格を重
視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　飯塚 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 46,900 円／㎡

[ 94.2]
100

100
[100.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

42,100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     42,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

飯塚市において、人口減等から地域経済は停
滞傾向にあったが、価格調整も十分に進展し
、需要が顕在化しつつある。

飯塚駅前の古くからの商業地域である。地価
は底打ちし、反転した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

飯塚 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	飯塚４Ｋ -1126	飯塚市		更地	（　）	不整形	北4.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,270)
b	飯塚４Ｋ -909	飯塚市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.2m市道、中間画地		（都）近商 (90,200)
c	飯塚３Ｃ -1019	飯塚市		建付地	（　）	長方形	東20m市道、中間画地		（都） (70,200)
d	飯塚４Ｋ -910	飯塚市		建付地	（　）	不整形	南12m県道、東6m、角地		（都）１住居地区計画等 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 52,632	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	53,175	100 [ 112.1]	47,435	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,400
b	(　 ) 36,441	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	36,733	100 [ 87.5]	41,981		42,000
c	(　 ) 48,399	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	49,851	100 [ 109.9]	45,360		45,400
d	(　 ) 31,584	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	31,932	100 [ 72.0]	44,350		44,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +35.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 44,800 円／㎡]

飯塚 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,189,455	454,485	1,734,970	1,534,550	200,420	（　0.9507） 190,539	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	4,536,643 円　　　　（　 34,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

飯塚 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	52.50	Ｓ3	157.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	400 ％	132 ㎡	8.5 m x 15.5 m	前面道路：県道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅、約５０㎡、２ＬＤＫ。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	52.50	100.0	52.50	1,530	80,325	8.0	642,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	52.50	100.0	52.50	1,020	53,550	1.0	53,550
							1.0	53,550
3～ 3	住宅	52.50	100.0	52.50	1,040	54,600	1.0	54,600
							1.0	54,600
～

～

計		157.50	100.0	157.50		188,475		750,750
								108,150

⑨年額支払賃料	188,475 円　×　12ヶ月　＝　 2,261,700 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 157.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 1 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 60,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,261,700 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 60,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 139,302 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,182,398 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	750,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,057 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％） 108,150 円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,189,455 円　　　　（　 16,587 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	飯塚３Ｃ（賃）　　　　-1103	1,668 ( 1,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [106.0]	100 [109.0]	1,586	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,540 円/㎡　月額支払賃料（　 1,530 円/㎡）　基準階 1 F B
b	飯塚４Ｋ（賃）　　　　-209	1,427 ( 1,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,474
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

飯塚 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,500 円	23,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	116,085 円	2,321,700　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 164,500 円	23,500,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	23,500 円	23,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 454,485 円　（　　　　　　 3,443 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,500,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 157.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0915 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,534,550 円（　　　　　 11,625 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,189,455 円
②総費用	454,485 円
③純収益　①－②	1,734,970 円
④建物等に帰属する純収益	1,534,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	200,420 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	190,539 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,443 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,536,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,400 円／㎡）