別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 飯塚 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -9 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　高木　俊二   TEL.

鑑定評価額 3,630,000 円  １㎡当たりの価格 8,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市佐與字北ノ浦１５９６番３ ②地積 　(㎡) 432   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ1 住宅のほかに空地も 混在する国道背後の 住宅地域 南西7m市道 水道 鯰田 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 鯰田駅　東方 1.7km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の空地の多い農家集落地域。画地規模が大きな住宅が点在する。国道２００号沿いのコンビニ、ホームセン ターまでは徒歩圏。人口の流入は少ないエリアと見られ、地価は若干の下落傾向が続いている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は市郊外部の住宅地域。需要の中心は、地元に地縁性を有する地場企業勤務のサラリーマンや近隣住民。自 動車が主たる移動手段とはいえ、新飯塚駅まで４ｋｍと遠く、かつ空地も多く、土地需要は弱い。不動産業者による中 古住宅のリノベ再販や宅地分譲も見られない。なお、鯰田駅の周辺は小規模宅地開発による宅地分譲が散見され、坪９ 万円前後。取引価格帯は、土地のみで５００万円以下、中古住宅で１０００万円以下が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅が点在する住宅地域で、収益性に基づいて地価が形成されるエリアではないため、取引事例比較法のみ適用し た。比準価格で採用した事例の土地価格はいずれも数百万円で標準地と同水準である。さらにその中から、近隣地域と 地域的特性が類似する更地の事例を重視して試算しており、説得力が高い。以上より、市場の実態を反映している比準 価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,520 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 飯塚市の過去５年人口変動率は▲１．４％。 飯塚駅徒歩圏にある卸売市場跡地（６６，７ ００㎡）にゆめタウンの進出が決定。２０２ ３年開業予定。 ＪＲ鯰田駅の２０２０年の乗車人員は２７９ 人／日（前年比で△２２．７％）。新型コロ ナの影響で在宅勤務やリモート授業が増えた ためと推定。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％