別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 飯塚 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   飯塚 -3 福岡県 福岡第４ 氏名  不動産鑑定士　石田　美紀子   TEL.

鑑定評価額 8,440,000 円  １㎡当たりの価格 23,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 飯塚市伊岐須字沼ケ谷６６１番１ ②地積 　(㎡) 364   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東6m市道 水道、下水 新飯塚 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 市西部郊外に存する旧来から の住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 新飯塚駅　西方 4.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域としてほぼ成熟しており、今後も現状を維持するものと予測する。近隣周辺では新築住宅だけで なく中古住宅の取引もみられ活発化しており、地価は割安感から上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね飯塚市西部に形成された既成住宅地域である。主な需要者は、地縁的選好性を有する近隣居住者で あり、圏外からの転入者は極めて少ない。戸建住宅市場においては、郊外の新興住宅地の売れ行きは好調で、その影響 により既成住宅地についても需要が回復している。需要の中心となる土地の価格帯は、２５０㎡前後の土地で７００～ ８００万円程度で、新築の戸建物件は総額２５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は近隣地域周辺の事例が多く地価の実勢を反映しており、比準価格の信頼性は高い。一方、近隣地域 はアパート等収益物件はほとんどなく、自己使用目的の取引が中心で賃貸市場が形成されていないことから、収益価格 は適用できなかった。よって、比準価格を中心に不動産市況の動向も考慮し、更に代表標準地から規準した価格との均 衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　飯塚 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,800 円／㎡ [103.5] 100 100 [103.0] 100 [ 98.9] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] これまでの地域経済の低迷で人口減少及び高 齢化が進んでいるが、特に新築住宅の需要が 高まっており不動産市況は回復傾向にある。 郊外に位置するが、近隣周辺では複数の宅地 開発が見られるようになり、既成住宅地の割 安感が顕在化し、地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％