別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 直方 5-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   直方 5-3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 42,200,000 円  １㎡当たりの価格 40,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 直方市大字頓野３０００番１外 ②地積 　(㎡) 1,043   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.5:1 店舗 Ｓ1 小売店舗、飲食店舗 等が建ち並ぶ路線商 業地域 南西15m県道 水道 直方 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 低層の郊外型店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小売店舗、飲食店舗等の郊外 型店舗が建ち並ぶ路線商業地 域 街 路 １５ｍ県道 交通 施設 直方駅　東方 2.1km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 付近での観光型食品工場建設は停滞しているが、近年同一路線上に全国規模の靴店や家具店開業等店舗は増加傾 向にあり、需要は堅調で、地価は若干強含み推移と予測する。コロナ禍の影響に要注意。 (3)最有効使用の判定 低層の郊外型店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     30,600 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、直方市及び周辺市区町一円の幹線・準幹線沿いが中心の商業地域である。需要者の中心は、同一需給圏 内外の自動車利用客を対象とする法人、個人事業者等。同一路線上での継続的な新規店舗開業により繁華性が増してお り、同市の中心的商業地域に成長中で、需要は堅調であり、地価は若干強含みで推移している。取引が少なく、取引規 模等も様々で、需要の中心価格帯は把握困難だが、土地１，０００㎡で３，６００～４，５００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域の信頼性の高い取引事例で試算され、現実市場の地価水準を反映しえたと思料される。収益 価格は、想定上の不確定要素混入があるうえ、自用目的の店舗が多いため、投資採算性に基づく賃料水準が未形成で、 低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並び に単価と総額の関連の適否、周辺地域との価格バランスの検討後、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の幹線沿い商業地域は繁華性が増す一方 、中心部の既成商業地域は衰退止まず、市全 体の商業地需要・地価はほぼ横ばい。コロナ 禍に要注意。 近年同一路線上に全国規模の店舗が開業し、 繁華性が増している路線商業地域で、需要は 堅調、地価は若干強含みで推移中。コロナ禍 に要注意。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％