鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

直方 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	直方０４Ｋ -10531	直方市		建付地	（　）	ほぼ台形	北西10m市道、北東6.5m、南東7m、三方路		（都）１住居 (70,200)
b	直方０４Ｋ -11104	直方市		更地	（　）	不整形	東13m市道、北東3.5m、北3m、西3.5m、四方路		（都）１住居 (70,200)
c	直方０４Ｋ -11126	直方市		底地	（　）	ほぼ台形	東12m市道、中間画地		（都）準工 (60,200)
d	直方０４Ｋ -11110	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、西3.3m、角地		（都）商業 (100,400)
e	直方０４Ｋ -11111	直方市		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 35,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	34,995	100 [ 103.7]	33,746	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,700
b	(　 ) 20,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.4]	26,882	100 [ 82.5]	32,584		32,600
c	(　 16,034) 22,906	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.3]	25,367	100 [ 74.7]	33,959		34,000
d	(　 ) 28,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	28,664	100 [ 88.7]	32,316		32,300
e	(　 ) 28,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	28,321	100 [ 83.6]	33,877		33,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -17.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,500 円／㎡]

直方 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,196,538	2,126,460	8,070,078	7,604,800	465,278	（　0.9750） 453,646	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	10,801,095 円　　　　（　 24,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

直方 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	441 ㎡	17.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は３ＬＤＫの共同住宅。

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	250.00	85.0	212.50	1,490	316,625	4.0	1,266,500
							2.0	633,250
2～	住宅	250.00	95.0	237.50	1,160	275,500	1.0	275,500
							1.0	275,500
3～	住宅	250.00	95.0	237.50	1,160	275,500	1.0	275,500
							1.0	275,500
～

～

計		750.00	91.7	687.50		867,625		1,817,500
								1,184,250

⑨年額支払賃料	867,625 円　×　12ヶ月　＝　 10,411,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 687.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,411,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 520,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,890,925 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,817,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,184,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 288,347 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,196,538 円　　　　（　 23,121 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０４Ｋ（賃）　　　　-10505	1,049 ( 1,005)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [ 88.0]	1,230	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,559 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	直方０４Ｋ（賃）　　　　-10504	1,634 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [107.0]	1,610
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

直方 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	416,460 円	10,411,500　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 896,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,126,460 円　（　　　　　　 4,822 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,604,800 円（　　　　　 17,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,196,538 円
②総費用	2,126,460 円
③純収益　①－②	8,070,078 円
④建物等に帰属する純収益	7,604,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	465,278 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	453,646 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,029 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,801,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
直方 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

直方 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　英樹

TEL.

鑑定評価額

14,300,000 円

１㎡当たりの価格

32,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	直方市大字頓野３８７０番１				②地積　(㎡)	441 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）近商 (80,200) 準防（その他） (90,200)
	台形 1:1.5	医院兼住宅ＲＣ3	店舗併用住宅等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域	北16m県道	水道	直方 1.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

県道沿いに店舗併用住宅等が
建ち並ぶ近隣商業地域

街

路

１６ｍ県道

交通

施設

直方駅　東方

1.5km

法令

規制

（都）近商
(90,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

国道２００号バイパスから直方中心部への抜け道的道路沿線だが、近年道路拡幅完了後に交通量が増え、背後で
のミニ開発分譲による顧客増もあり、需要・地価はほぼ横這い推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、直方市及び周辺市区町一円の近隣商業性を有する商業地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有す
る個人事業者、地場中小企業等。直方中心部への抜け道的道路沿線だが、道路拡幅完了後は交通量が増え、背後でのミ
ニ開発分譲による顧客増もあり、需要は比較的堅調、地価はほぼ横ばいで推移している。取引が少なく、取引規模等も
様々で、需要の中心価格帯は把握困難だが、土地４４０㎡で１，３００～１，６００万円弱程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は周辺類似地域の信頼性の高い取引事例で試算され、現実市場の地価水準を反映しえたと思料される。収益価
格は、想定上の不確定要素混入があるうえ、自用目的の店舗等が多いため、投資採算性に基づく賃料水準が未形成で、
低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並び
に単価と総額の関連の適否、代表標準地の価格との検討後、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　直方 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 32,100 円／㎡

[ 99.4]
100

100
[100.0]

100
[ 99.0]

[100.0]
100

32,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の幹線沿い商業地域は繁華性が増す一方
、中心部の既成商業地域は衰退止まず、市全
体の商業地需要・地価はほぼ横ばい。コロナ
禍に要注意。

近年道路拡幅完了後、交通量増加傾向の県道
沿い近隣商業地域で、需要は比較的堅調、地
価はほぼ横ばいで推移。コロナ禍の影響に要
注意。

個別的要因については特に変動は見られない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

直方 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	直方０４Ｋ -11198	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	東12m県道、中間画地		（都）商業 (90,400)
b	直方０４Ｋ -11104	直方市		更地	（　）	不整形	東13m市道、北東3.5m、北3m、西3.5m、四方路		（都）１住居 (70,200)
c	直方０４Ｋ -11110	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、西3.3m、角地		（都）商業 (100,400)
d	直方０４Ｋ -11111	直方市		建付地	（　）	ほぼ整形	南5.5m市道、中間画地		（都）商業 (90,330)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,972	100 [ 70.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	38,968	100 [ 116.8]	33,363	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,400
b	(　 ) 20,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 74.4]	26,882	100 [ 83.7]	32,117		32,100
c	(　 ) 28,349	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	28,664	100 [ 85.5]	33,525		33,500
d	(　 ) 28,038	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	28,321	100 [ 83.6]	33,877		33,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	売急ぎ	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +4.0
a	売急ぎ	％／月 -0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,200 円／㎡]

直方 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,166,527	2,125,200	8,041,327	7,604,800	436,527	（　0.9750） 425,614	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	10,133,667 円　　　　（　 23,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

直方 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	250.00	Ｓ3	750.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）近商準防	90 ％	200 ％	200 ％	441 ㎡	17.0 m x 26.0 m	前面道路：県道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造の３階建、１階は店舗、２階～３階は共同住宅・各階２ＬＤＫ×５戸のを想定

⑦有効率　 91.7 ％
の理由

当該建物の構造、階層としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	85.0	212.50	1,500	318,750	4.0	1,275,000
							2.0	637,500
2～ 2	共同住宅	250.00	95.0	237.50	1,150	273,125	1.0	273,125
							1.0	273,125
3～ 3	共同住宅	250.00	95.0	237.50	1,150	273,125	1.0	273,125
							1.0	273,125
～

～

計		750.00	91.7	687.50		865,000		1,821,250
								1,183,750

⑨年額支払賃料	865,000 円　×　12ヶ月　＝　 10,380,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 687.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,380,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 519,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,861,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,821,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,302 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,183,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 288,225 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,166,527 円　　　　（　 23,053 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０４Ｋ（賃）　　　　-11104	1,627 ( 1,600)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [111.0]	100 [108.0]	1,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,569 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 1 F B
b	直方０４Ｋ（賃）　　　　-11102	1,388 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [109.0]	1,572
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

直方 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	560,000 円	112,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	415,200 円	10,380,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 30,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 896,000 円	112,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	112,000 円	112,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,125,200 円　（　　　　　　 4,819 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	112,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 750.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,604,800 円（　　　　　 17,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,166,527 円
②総費用	2,125,200 円
③純収益　①－②	8,041,327 円
④建物等に帰属する純収益	7,604,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	436,527 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	425,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,133,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,000 円／㎡）