鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

直方 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	直方０４Ｋ -11197	直方市		貸家建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,330)
b	直方０４Ｋ -10296	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m市道、中間画地		（都）商業 (90,318)
c	直方０４Ｋ -11298	直方市		更地	（　）	ほぼ整形	東5.7m市道、中間画地		（都）商業 (90,342)
d	直方０４Ｋ -10515	直方市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
e	直方０４Ｋ -11120	直方市		建付地	（　）	長方形	南西3.6m市道、中間画地		（都）商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,590	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	33,794	100 [ 104.0]	32,494	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	32,500
b	(　 ) 32,289	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,192	100 [ 101.0]	31,873		31,900
c	(　 ) 27,804	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	27,804	100 [ 89.1]	31,205		31,200
d	(　 ) 31,284	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	32,898	100 [ 99.8]	32,964		33,000
e	(　 ) 25,209	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	28,010	100 [ 82.0]	34,159		34,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 32,500 円／㎡]

直方 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,237,461	897,514	3,339,947	3,103,030	236,917	（　0.9750） 230,994	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	5,499,857 円　　　　（　 22,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

直方 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	244 ㎡	7.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階住宅の店舗併用住宅を想定。

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

当該建物の構造、階層としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	150.00	80.0	120.00	1,620	194,400	4.0	777,600
							2.0	388,800
2～ 2	住宅	150.00	90.0	135.00	1,220	164,700	1.0	164,700
							1.0	164,700
～

～

～

計		300.00	85.0	255.00		359,100		942,300
								553,500

⑨年額支払賃料	359,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,309,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,309,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 215,460 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,093,740 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	942,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,952 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 553,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 134,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,237,461 円　　　　（　 17,367 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０４Ｋ（賃）　　　　-11102	1,388 ( 1,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 92.0]	100 [108.0]	1,552	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,695 円/㎡　月額支払賃料（　 1,620 円/㎡）　基準階 1 F B
b	直方０４Ｋ（賃）　　　　-11103	1,804 ( 1,804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [114.0]	100 [114.0]	100 [ 84.0]	1,704
c	直方０４Ｋ（賃）　　　　-10501	2,067 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [108.0]	100 [136.0]	1,610

直方 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	228,500 円	45,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	193,914 円	4,309,200　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 18,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 365,600 円	45,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,700 円	45,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 897,514 円　（　　　　　　 3,678 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,700,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,103,030 円（　　　　　 12,717 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,237,461 円
②総費用	897,514 円
③純収益　①－②	3,339,947 円
④建物等に帰属する純収益	3,103,030 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	236,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	230,994 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 947 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,499,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,500 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
直方 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

直方 5-1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　大武　克己

TEL.

鑑定評価額

7,810,000 円

１㎡当たりの価格

32,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	25,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	直方市古町８９６番｢古町９－３５｣				②地積　(㎡)	244 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）商業 (80,400) 準防（その他） (90,330)
	1:5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が建ち並ぶアーケードのある商業地域	西5.5m市道、背面道	水道、ガス、下水	直方 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 50 ｍ、南 120 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

空き店舗の多いアーケード商
店街（古町商店街）

街

路

５．５ｍ市道　　背
面道

交通

施設

直方駅　南東方

400m

法令

規制

（都）商業
(90,330)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

空き店舗の多い旧来からのアーケード商店街である。物販店舗の他、福祉関連の事業所等が立地し、飲食店舗は
見られない。一般住宅も散見されるようになり今後とも用途の混在が進むものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 33,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 23,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、直方市内の商業地域及び周辺市町の商業地域一帯と判定した。主たる需要者は当該地域に地縁的選好性
を有する個人事業者等である。直方の中心商業地として繁栄したアーケード商店街で郊外への大型店舗進出等により、
顧客が減少し閉鎖店舗が多く新規開店は見られない。一方、ＩＴ事業者等がテナントとして入居する等多様な利用が模
索されている。かかるなか価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況ではある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内は空店舗が多く賃貸市場の成熟の程度は低く土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低く
試算されたと思料する。よって、不動産市場の実態を反映した取引事例に基づいた比準価格を標準とし、収益価格を比
較考量して、地域の価格形成要因の推移・動向の分析、単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を上記のとおり決定
した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     32,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域の経済は新型コロナウイルス感染症の影
響があるものの総じて持ち直し傾向。食料品
等の販売は堅調、衣料品も持ち直しの動き。

閉鎖店舗は継続的に多いが、ＩＴ事業者等が
テナントとして入居した例がある。一般住宅
としての利用も散見され住宅地との価格差も
考慮が必要。

商業収益性等の効用に影響を与えるような個
別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

直方 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	直方０４Ｋ -11197	直方市		貸家建付地	（　）	不整形	東5.5m市道、中間画地		（都）商業都市機能誘導区域 (90,330)
b	直方０４Ｋ -10527	直方市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7m市道、南5.5m、東3.7m、三方路		（都）商業 (100,400)
c	直方０４Ｋ -10515	直方市		更地	（　）	長方形	南8m市道、中間画地		（都）商業 (90,400)
d	直方０４Ｋ -10296	直方市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m市道、中間画地		（都）商業 (90,318)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 33,590	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	33,794	100 [ 100.0]	33,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	33,800
b	(　 10,300) 29,712	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	28,269	100 [ 89.1]	31,727		31,700
c	(　 ) 31,284	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	32,898	100 [ 97.9]	33,604		33,600
d	(　 ) 32,289	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	32,192	100 [ 97.0]	33,188		33,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 33,000 円／㎡]

直方 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法適用困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,248,928	879,100	3,369,828	3,123,400	246,428	（　0.9750） 240,267	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	5,720,643 円　　　　（　 23,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

直方 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	150.00	Ｓ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）商業準防	90 ％	400 ％	330 ％	244 ㎡	7.0 m x 35.0 m	前面道路：市道　 5.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建、１階店舗、２階賃貸住宅

⑦有効率　 85.0 ％
の理由

店舗兼住宅としては標準のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	150.00	80.0	120.00	1,650	198,000	4.0	792,000
							2.0	396,000
2～	住宅	150.00	90.0	135.00	1,200	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
～

～

～

計		300.00	85.0	255.00		360,000		954,000
								558,000

⑨年額支払賃料	360,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,320,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 255.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,320,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 216,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,104,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	954,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,063 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 558,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 135,865 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,248,928 円　　　　（　 17,414 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	直方０４Ｋ（賃）　　　　-10502	1,526 ( 1,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,641	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,726 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 1 F B
b	直方０４Ｋ（賃）　　　　-10501	2,067 ( 2,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,072
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

直方 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	230,000 円	46,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	172,800 円	4,320,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 16,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 368,000 円	46,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	46,000 円	46,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,000 円	46,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 879,100 円　（　　　　　　 3,603 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9750

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,000,000 円	設計監理料率　 149,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,123,400 円（　　　　　 12,801 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,248,928 円
②総費用	879,100 円
③純収益　①－②	3,369,828 円
④建物等に帰属する純収益	3,123,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	246,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	240,267 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,720,643 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,400 円／㎡）