別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 直方 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   直方 -4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 5,870,000 円  １㎡当たりの価格 17,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 直方市大字植木６０８番９ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等が見られる住宅地 域 北4.7m市道 水道、下水 筑前植木 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 筑前植木駅　東方 300m 法令 規制 （都） １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域で、周辺でミニ 開発分譲も継続的に見られ、需要は堅調であり、地価は若干強含み推移と予測する。コロナ禍に要注意。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は直方市及び周辺市区町一円で、特にＪＲ筑前植木駅を中心に周辺各駅沿線の住宅地域との代替性が強い。 需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層。一般住宅の中に農地等が見られる近隣地域 の需要は、周辺でのミニ開発分譲も継続的に見られ堅調で、住宅用不動産の好市況の影響もあり周辺での高水準取引が 散見され、地価は若干強含みで推移中。需要の中心価格帯は、土地３００㎡で５００～６００万円弱程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、ＪＲ筑前植木駅を中心に周辺類似地域内で、信頼性の高いものを収集できた。ＪＲ筑前植木駅に近い既成 住宅地域内にあり、自用目的の取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判断され る比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、さらに代表標準 地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　直方 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     14,800 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.3] [100.0] 100 17,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市人口は微減、高齢化は進行中。好利便性 や開発余地のある住宅地域の需要・地価は、 好市況で横這いから若干強含みで推移中。コ ロナ禍に要注意。 好利便性かつ開発余地ある住宅地域であり、 周辺でミニ開発分譲が継続的に見られ、高水 準取引も散見され、需要・地価は若干強含み で推移中。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％