別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 久留米 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 9-2 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　宮崎　浩   TEL.

鑑定評価額 62,200,000 円  １㎡当たりの価格 50,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市御井旗崎４丁目４番４外 ｢御井旗崎４－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 1,231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 2:1 事務所兼倉庫 Ｓ2 営業所、事務所、工 場等が混在する地域 北東7m市道 水道、下水 御井 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 事務所兼倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ　市道 交通 施設 御井駅　北東方 650m 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 事務所兼倉庫地域として熟成しており、今後も現状の環境を維持するものと予測する。流通業務用地の潜在的な 需要も認められ、地価は微増傾向で推移するものと予測する (3)最有効使用の判定 事務所兼倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、久留米市一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内で事業活動を行っている、又は行おうとし ている法人又は個人事業主である。市場の需給動向は、近年流通事業に変革がもたらされつつあり流通業務用地の根強 い需要は潜在していることから、事業地需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが１２００㎡程度で ６２００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域では、近年、新たに貸倉庫や貸営業所等の賃貸物件を建築するための土地取引や既存の賃貸物件 の取引等の収益性に着目した取引は皆無で、自家自用目的での不動産（自営目的の事務所・倉庫等を建築するための土 地又は中古の事務所・倉庫等）取引が中心である。したがって、収益還元法の適用は断念した。以上より、比準価格を 採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内的には人口減少、久留米市では人口は微 減、世帯数は増加傾向にある。地域の生活利 便性や環境によって人口・世帯数の変動に差 がみられる 地域要因に変動はない 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％