別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 久留米 -35　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   久留米 -35 福岡県 福岡第６ 氏名  不動産鑑定士　大塚　誠司   TEL.

鑑定評価額 14,900,000 円  １㎡当たりの価格 34,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 久留米市大善寺町宮本字村西１３４５番３ ②地積 　(㎡) 429   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｂ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南3.2m市道 水道、下水 大善寺 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   160 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．２ｍ市道 交通 施設 大善寺駅　北西方 700m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 大善寺駅まで徒歩圏内に位置することから、今後、周辺地域と同様に、規模の大きな画地を開発業者等が購入し 、分割後に建売住宅等として販売するケースが、徐々に増加していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、久留米市の住宅地域のうち、郊外に位置する住宅地域が中心になるものと判断される。需要者は 周辺居住者（個人）が中心である。農家住宅及び一般住宅が混在することから、土地面積にバラツキが見られ、需要の 中心となる土地総額は掴みづらい状況にある。最寄駅まで徒歩圏内に位置し、周辺ではミニ開発等の宅地分譲も散見さ れることから、当該地域においても、宅地地域としての熟成度が徐々に高まっていくものと予測される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、賃貸市場が未成熟な、農家住宅及び一般住宅が混在する住宅地域であり、自用目的の不動産取引が殆 どである。対象標準地と同様に、久留米市郊外に位置し、類似性が高い事例を重視する等して求めた比準価格は、市場 における価格形成の実態及び代替性等を反映し、規範性は高いものと判断される。従って、ここでは比準価格を重視す るとともに、代表標準地からの検討をも考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　久留米 -28                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     40,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [115.7] [100.0] 100 34,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 久留米市全体の人口は約３０．３万人、過去 ５年間で僅かに減少している。 大善寺駅まで徒歩圏内に位置し、周辺ではミ ニ開発等の宅地分譲も散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％